나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경110870 [1] 서울특별시 중구 남창동 31-3, 1,2층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2023.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 "회현역" 북측 인근에 위치에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 및 함석지붕 2층 내 1층, 2층 일부로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감,
내벽 : 각종 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

영업시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재감지기, 공조설비 등을 갖추고 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 16필지 일단의 가각전재된 사다리형의 토지로서, 상업
용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측, 남측, 서측의 약 10미터, 6-8미터, 6-8미터 도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 시장, 가축사육제한구역, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심
(4대문안)임.

공부와의 차이

공부상 2층 건물이나 3층과 4층을 무단증축하여 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.지분매각임
3.지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경110870 (1)

소재지: 서울특별시 중구 남창동 31-3, 1,2층

용도: 근린시설

감정가: 720,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.60㎡ (약 25.0평)

토지지분: 20.55088㎡ (약 6.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각 대상으로 합니다. 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 "회현역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재된 활발한 상업 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(회현역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대상 물건은 북측 약 10미터, 남측 및 서측 약 6-8미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 시장, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안) 등의 규제 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 토지 지분에 대한 강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 공유자우선매수신고가 가능한 물건이며, 다수의 권리관계가 복잡하게 설정되어 있습니다. 토지 등기부채권 총액은 4,945,749,208원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 갑35번(남대문시장에프동지주회 가압류)으로 확인됩니다. 이에 따라 갑35번보다 선순위이며 말소되지 않는 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수되는 주요 권리로는 다음과 같습니다.

* 2016년 5월 10일 접수된 동대문세무서 압류 (갑13)

* 2016년 12월 26일 접수된 박기수 매매예약 (갑21)

* 2017년 1월 23일 접수된 남대문새마을금고 근저당권 (을10~을19) - 총 채권액이 약 20억원을 초과합니다.

* 2017년 2월 2일 접수된 남양주시 압류 (갑29)

* 2017년 2월 6일 접수된 이태윤 매매예약 (갑31)

* 2018년 2월 2일 접수된 서울특별시 압류 (갑33)

* 2018년 7월 17일 접수된 남양주세무서 압류 (갑34)

등기부상 건물에 대한 권리 또한 다수 존재하나, 건물은 매각에서 제외되므로 직접적인 인수 대상은 아닙니다.

3.3. 법정지상권 및 건물 관계

본 건은 건물 매각 제외 물건임에도 불구하고, 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 회현역 인근의 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 높은 지역입니다.

4.2. 건물 이용 상태 (감정평가서 요약 기반)

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 함석지붕 2층으로, 현재 영업시설로 이용 중입니다. 내외부는 알루미늄 복합판넬 마감, 각종 인테리어 마감, 샷시 창호로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 시스템 에어컨, 스프링쿨러, 화재감지기, 공조 설비 등을 갖추고 있습니다. 공부상 2층 건물이나 3층과 4층을 무단 증축하여 사용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 복잡성

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰자는 다른 지분권자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다. 이로 인해 토지 이용 및 관리에 있어 의사결정 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으며, 지분 매각 자체의 환금성이 낮을 수 있습니다.

5.2. 법정지상권 성립 가능성

건물이 매각 대상에서 제외되었음에도 불구하고, 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 토지 소유권 행사 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이 점은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 건물 미매각 관련 리스크

본 경매로 토지 지분만 매각되고 건물은 매각되지 않으므로, 건물 소유권 및 관련 권리 관계가 토지 소유권과 분리되어 있습니다. 건물 철거, 사용 수익 관련하여 건물 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

5.4. 과다한 권리관계 및 채무 부담

토지 등기부상 근저당권, 압류 등 다수의 권리사항이 있으며, 특히 남대문새마을금고의 근저당권을 포함한 인수되는 채무 총액이 매우 높아 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험이 상당합니다.

5.5. 공유자 관계

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 다른 공유자와의 관계 설정이 원활하지 않을 경우 향후 토지 활용에 어려움이 따를 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최중심 입지

서울의 핵심 상업 지구인 중구 남창동에 위치하며, 회현역 초역세권으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

6.2. 상업 지역 특성

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용 가치가 높으며, 주변 상권 발달로 인해 잠재적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 우수한 입지를 갖춘 상업용 토지의 일부 지분 경매 물건입니다. 회현역 인근이라는 장점과 상업지역으로서의 높은 활용 가능성을 지니고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 건물 미매각으로 인한 권리 복잡성, 그리고 막대한 규모의 인수 부담 채무 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 잠재적 투자자는 이러한 복합적인 권리관계와 채무 부담을 충분히 이해하고, 추가적인 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 다수의 권리(특히 거액의 근저당권 및 압류)를 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 또한, 건물은 매각에서 제외되나 법정지상권 성립 여지가 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 복합적인 요인과 인수해야 할 채무 총액(4,945,749,208원)을 고려할 때, 단순히 감정가(720,000,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 어렵습니다.

특히, 인수해야 할 채무 금액이 토지 감정평가액을 훨씬 상회하므로, 실제 입찰가는 인수하는 지분 비율에 따른 채무 부담을 면밀히 계산하고, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 채무 승계 분석과 전문가의 정밀한 권리분석이 필수적으로 요구됩니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.