나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경109474 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 66-195 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2023.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(서울대입구역:2호선)이
소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 완경사의 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물(후첨 "사진용지" 참조)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경109474 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 66-195

용도: 단독주택

감정가: 1,231,665,580원

토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물면적: 103.63㎡ (약 31.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OOOOO

특이사항: 관련사건, 대항력있는 임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물의 일부분이 인접필지(봉천동 66-196)를 침범하여 건축됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등이 소재하는 지역임. [cite: 감정평가서요약]

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨. [cite: 감정평가서요약]

* 토지 형태 및 이용상태

본 건은 인접토지 대비 대체로 완경사의 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. [cite: 감정평가서요약]

* 인접 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역임. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 7일 접수된 고현애 외 1명의 강제경매 (2023타경109474) 입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김종인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 오명희

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-25

* 확정일자: 2021-05-25

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 180,000,000원.

* 임차인: 장일랑

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 120,000,000원.

* 인수 보증금 합계

오명희(180,000,000원) + 장일랑(120,000,000원) = 300,000,000원.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 261,130,000원 [cite: 토지 등기부요약]

건물 등기부채권 총액: 261,130,000원 [cite: 건물 등기부요약]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주거 지역을 중심으로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거지의 특성을 가지고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 인근에 서울봉천초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 주변 상권은 주거 지역의 배후 수요를 충족시키는 기본적인 편의시설(소규모 마트, 식당 등) 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울봉천초등학교가 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인근에 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 편의시설: 주거 지역 인근의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오명희(1.8억원)와 장일랑(1.2억원)은 대항력이 있어 보증금 총 3억원을 인수해야 합니다. [cite: 임차인 현황] 김종인 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 일부 인접지 침범: 건물 일부분이 인접 필지(봉천동 66-196)를 침범하여 건축되었다는 점은 추후 법적 분쟁이나 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 요약에 따르면 제시외 건물이 존재하며, 물건명세서에서도 제시외 건물을 포함하여 일괄매각한다고 명시되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약, 물건명세서 참고사항]

* 토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 시 높이 제한 등의 규제를 받습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 혐오시설: 주변 부동산 시세 정보를 검색한 결과, 본건 소재지인 서울 관악구 봉천동 66-195 일대에서 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 단독주택으로, 서울대입구역 인근의 주거 지역에 속해 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 지하철역 접근성이 양호하나, 대항력 있는 임차인으로 인해 3억원의 보증금을 인수해야 하며, 김종인 임차인의 보증금 미상으로 인한 추가 리스크가 존재합니다. [cite: 임차인 현황] 특히, 건물의 일부분이 인접 필지를 침범하여 건축된 점은 법적 문제로 이어질 수 있는 심각한 문제입니다. [cite: 물건명세서 참고사항] 감정가는 12.3억원이나, 이러한 인수 보증금 및 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 인근의 주거지역에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지 가치: 145㎡의 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 또는 재건축 등을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,231,665,580원

인수 보증금 (오명희, 장일랑): 300,000,000원

대항력 있는 임차인 김종인의 보증금 미상분 (추정치, 신중 고려 필요)

시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건인 '단독주택'과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. [cite: 제공된 JSON 데이터] 다만, 주변 단독주택 매물 정보를 종합적으로 고려할 때, 봉천동 일대 단독주택의 시세는 평당 약 3천만원 이상에서 형성되는 것으로 보입니다. 본건의 감정가(12.3억원)는 토지 면적(145㎡) 대비 평당 약 2,810만원 수준입니다.

리스크 반영:

대항력 있는 임차인 인수 보증금 3억원, 제시외 건물, 건물 일부분의 인접지 침범 문제 등을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. [cite: 임차인 현황, 물건명세서 참고사항]

추정 입찰가 범위:

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가 범위를 제시합니다.

7억 5천만원 ~ 9억원.

(주의: 본 추정가는 제공된 정보와 현재까지의 검색 결과를 바탕으로 산정되었으며, 실제 낙찰가와는 다를 수 있습니다. 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.