나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경109238 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 96-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2023.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울원당초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산
(토지·건물)으로서, 주변은 단독주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는
기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "서울대입구역
(관악구청)"이 위치하며, 주변 교통시설과의 연결 및 이용이 무난하므로 제반 교통사정은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 등고 완만한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요
한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 2층 다가구용 단독주택(6가구)으로서
사용승인일자: 1993년 06월 23일
외벽: 벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 알루미늄샷시 및 목재샷시 이중창 마감 등

이용상태

다가구용 단독주택(6가구)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비 및 난방설비(도시가스) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 내부구조도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경109238 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 96-14

용도: 다가구주택

토지면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

건물면적: 215.25㎡ (약 65.14평)

건물 제시외면적: 57.84㎡ (약 17.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 1,549,260,830원

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울원당초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 2호선 "서울대입구역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 등고 완만한 자루형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 물건지 서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 07월 03일에 접수된 강제경매 (채권자: 안초아외2명, 채권금액: 391,060,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

건물 등기부등본상 을11번으로 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 있으며, 보증금 120,000,000원으로서 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 기타 권리 관계

현재까지 파악된 등기부상 다른 권리 관계는 말소 대상이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권 개요가 언급되었으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 서주영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-23, 대항력 있음.

* 안정빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-12, 대항력 있음.

* 장한수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-21, 대항력 있음.

* 최영자: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-05-23, 확정 2023-03-23, 배당신고 2023-07-20, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-12, 확정 2021-09-29, 배당신고 2023-09-13, 대항력 있음. (인수되는 권리)

임차인 서주영, 안정빈, 장한수는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰자가 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울원당초등학교가 인근에 위치하며, 서울대입구역 주변의 다양한 상업 및 행정 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

서울원당초등학교가 인근에 있어 초등 교육 여건이 양호합니다. 교육환경보호구역에 해당하므로, 입찰 전 동작교육청을 통한 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 반드시 인수해야 합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상으로 확인된 서주영, 안정빈, 장한수 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이 및 현황 불일치

건물 지하 1층의 실제 이용 현황(2개 호로 이용 중이나 공부상 3개 호 표기), 1층 면적(실측 면적과 공부상 면적 상이), 그리고 제시외 건물의 존재 및 면적, 소유권 여부 등 공부와 현황 간의 불일치 사항이 다수 보고되어 있습니다. 이는 명도 및 추후 활용에 있어 추가적인 확인 및 조치가 필요함을 시사합니다.

6.3. 지역 지구 및 규제

제2종일반주거지역(7층 이하)의 규제를 받으며, 기타 가축분뇨법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 적용을 받으므로, 건축 및 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오 시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 인근에 위치한 다가구주택으로, 잠재적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 인수되는 한국토지주택공사의 임차권 존재는 낙찰자의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 더불어 건물 공부와 현황 간의 상이점은 철저한 사전 조사와 면밀한 권리 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 6가구로 구성된 다가구주택으로, 다수의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함되어 있어, 추가적인 활용 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 임차인(서주영, 안정빈, 장한수)으로 인한 잠재적 인수 리스크와 건물 공부와의 차이 사항들을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가가 결정되지만, 본 건의 경우 명도 및 권리 인수 관련 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.