나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경106499 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 65-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2023.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 "주택지대"임.

교통상황

인근에 서울대입구역(관악구청)<지하철 2호선> 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3m의 막다른 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

<건물감정평가요항표> 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층/지하1층
(사용승인일: 1972-12-19)
외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ)
시멘트벽돌조 판넬지붕 1층, 화장실
외벽: 모르트르 마감
내벽: 모르트르 및 타일 마감

공부와의 차이

기호(가)의 2층 면적은 공부상 47.93㎡이나, 현황 60.2㎡임.
기호(가)의 공부상 "변소"는, 기준시점 현재 "창고"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상의 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 65-3 소재 단독주택으로, 서울중앙지방법원 2023타경106499 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

감정평가액은 919,638,770원이며, 토지면적은 112.00㎡(약 33.88평), 건물면적은 126.83㎡(약 38.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물 사용승인일은 1972년 12월 19일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 "서울봉천초등학교" 서측 인근에 위치한 주택지대 내에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 서울대입구역(지하철 2호선)과 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 세장형의 형태로 현재 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 3m의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 개요 및 비고란에 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 30일 접수된 선순심(선OO) 채권자의 강제경매(사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경106499)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-02

* 확정일자: 2019-12-16

* 배당신고일자: 2023-06-21

* 대항력: 있음

* 권리분석: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 배당 여부에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다.)

* 임차인: 연

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자(사업일자): 2022-11-23

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수액은 반드시 확인이 필요합니다.

등기부등본 상에는 다수의 소유권 이전(황정일, 오케이디엔씨, 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회) 및 강제경매, 압류 이력이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 서울봉천초등학교 인근의 주택가로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

서울대입구역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 지하철 및 버스 노선을 통한 광역적인 이동이 용이합니다.

주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(성진리치빌6차, 훼밀리빌라A, 비쥬타운B)를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대 주택 거래가는 실거래가 기준으로 3.3㎡당 약 1,187만원(1991년 준공, 훼밀리빌라A)에서 4,500만원(2022년 준공, 성진리치빌6차) 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 다만, 본 물건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거지대로서 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

인근에 서울봉천초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

서울대입구역 주변의 다양한 상업시설(병원, 은행, 마트 등)을 이용하기 편리합니다.

단독주택 특성상 주차 공간 확보에 대한 고려가 필요할 수 있으며, 인접 도로 폭이 3m이므로 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(강 , 연 )의 보증금 인수 가능성입니다. 특히 연 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 금액이 불확실하며 잠재적인 위험 요인이 됩니다.

건물이 1972년 사용승인되어 노후화가 상당하므로, 향후 유지보수, 리모델링 또는 재건축 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(화장실)이 포함되어 있으며, 공부상 면적과 현황 면적 간 차이(2층)가 존재하여 이에 대한 확인이 필요합니다.

등기부 상 다수의 권리 설정 및 이전 이력으로 인해 복잡한 권리 관계가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 단독주택으로, 서울대입구역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

감정가는 9억 1963만 8770원으로, 토지 면적을 고려할 때 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인들의 존재, 특히 보증금이 미상인 임차인의 유무는 인수 금액의 불확실성을 야기하는 중대한 리스크 요인입니다.

또한, 50년 이상 경과한 건물 노후화로 인한 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성도 잠재적 위험으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

서울대입구역 인근이라는 우수한 입지 조건은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

단독주택으로서 향후 재건축 또는 증축을 통한 개발 가능성이 있습니다. (단, 토지이용계획 상 7층 이하 제한 고려 필요)

적극적인 권리 분석 및 명확한 임차인과의 협상, 건물 상태 점검을 통해 리스크를 관리한다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 919,638,770원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 110,000,000원과 대항력 있는 임차인 연 의 보증금 미상(0원으로 표기되었으나, 인수 가능성 존재)이 있습니다. 또한, 건물 노후화 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 불확실성도 존재합니다.

주변 다세대 주택의 최근 거래 사례들을 볼 때, 해당 지역의 부동산 가치는 꾸준히 유지되거나 상승하고 있는 것으로 판단됩니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수액, 건물 수리 비용, 불확실한 권리 관계 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 7억 8천만원 ~ 8억 8천만원

최종 제안가: 8억 2천만원

본 제안가는 모든 리스크 요인을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 물건 상태 확인, 임차인과의 협상 결과, 그리고 최신 시장 동향을 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.