나이스옥션 법원경매 서울중앙 2022타경1894 [1] 서울특별시 강남구 율현동 530 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2022.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 율현동 소재 '율현공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철3 호선 '수서역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지이며, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 25m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(서울세곡2보금자리주택지구), 도로(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공: 5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브(평지붕) 지1층 지상4층 건물로서, (일반건축물대장 상 사용승인일 : 2016.02.01) 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 내 벽 : 페이팅 마감 및 일부 타임붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로서, 1~4층 : 근린생활시설(사무소, 학원, 카페 등) 지1층 : 주차장, 설비실등로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울중앙지방법원 2022타경1894 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 율현동 530

용도: 근린시설

감정가: 11,143,662,056원

토지면적: 715.80㎡ (약 216.56평)

건물면적: 1891.96㎡ (약 572.33평)

건물 제시외면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO)

특이사항: 관련사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 유동화물건, 일괄매각

2. 입지조건

입지조건:

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강남구 율현동 소재 '율현공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 '수서역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태:

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 현재 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건은 남측으로 노폭 약 25m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서울세곡2보금자리주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

권리분석:

* 말소기준권리:

토지 등기부상의 말소기준권리는 2021년 4월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. (권리금액: 32,400,000,000,000원)

건물 등기부상의 말소기준권리는 2020년 8월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을5)입니다. (권리금액: 3,240,000,000원)

* 총 등기부채권액:

토지 등기부채권 총액: 188,324,369,660,000원

건물 등기부채권 총액: 238,249,615,030,000원

* 임차인 현황:

총 18명의 임차인이 등재되어 있으며, 이 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 2명입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 있음'을 가진 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계는 면밀히 검토해야 합니다.

* (주)리얼티밋컴퍼니: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입(사업) 2021-12-29, 대항력 없음.

* (주)스페셜홀딩스: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입(사업) 2021-11-23, 확정 2022-08-23, 배당 2022-08-25, 대항력 없음.

* (주)에스엔텍(상호변경:주식회사씨엔씨기술): 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입(사업) 2022-08-31, 확정 2022-08-31, 배당 2022-08-29, 대항력 없음.

* (주)창테크: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입(사업) 2021-04-19, 배당 2022-08-03, 대항력 없음.

* BHC치킨: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 문미자(깜미네/깡미네): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박혜정: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입(사업) 2022-08-03, 확정 2022-08-03, 배당 2022-08-16, 대항력 없음.

* 박혜정(카페이아): 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입(사업) 2022-03-28, 확정 2022-08-19, 배당 2022-08-19, 대항력 없음.

* 서혜린: 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입(사업) 2022-08-29, 확정 2022-08-29, 배당 2022-08-29, 대항력 없음.

* 엄정광(성장공간함께): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입(사업) 2022-08-19, 확정 2022-08-19, 배당 2022-08-23, 대항력 없음.

* 윤선생영어: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이광복: 보증금 60,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입(사업) 2016-11-01, 확정 2022-08-22, 배당 2022-08-31, 대항력 있음.

* 조수은(배꼽김밥변경후:조가네순대국): 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입(사업) 2020-05-07, 확정 2022-08-29, 배당 2022-08-29, 대항력 있음.

* 주식회사어코스틱스스페이스: 보증금 30,000,000원, 차임 1,995,000원, 전입(사업) 2025-04-11, 배당 2026-05-18, 대항력 없음.

* 카우보이치킨: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 트리니티유니버스(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업) 2022-02-24, 대항력 없음.

* )피오디오인터내셔널(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업) 2020-12-31, 대항력 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 '지상권개요:'라고만 기재되어 있으며, 구체적인 지상권에 대한 명시는 없습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 모든 등기부상 권리가 말소되거나 해당되지 않는 것으로 보입니다. (단, '대항력 있는 임차인'의 보증금 관련 사항은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

상권분석:

본 물건은 서울특별시 강남구 율현동에 위치하여 강남의 우수한 인프라를 공유할 수 있는 입지에 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 율현공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 3호선 수서역이 인근에 위치하여 강남 및 도심 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 대규모 택지개발지구(서울세곡2보금자리주택지구) 내에 있어 향후 지역 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다. 인접 도로의 폭이 양호하여 차량 통행 및 접근성 또한 원활한 편입니다. 다만, 도시지역 내 제2종일반주거지역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되고 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

생활정보:

* 주거 및 상업 밀집 지역:

물건지 주변은 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달해 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 율현공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간 확보가 용이합니다.

* 편리한 교통망:

지하철 3호선 수서역이 도보 또는 단거리 차량 이용 가능한 거리에 위치하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설:

대형 병원, 쇼핑몰, 문화 시설 등 강남의 풍부한 생활 편의시설을 이용하기에 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 토지와 건물 각각 수백조 원에 달하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 기재 오류일 가능성이 매우 높으나, 만약 사실이라면 채권 관계가 매우 복잡하고 채권자 간의 이해관계가 첨예할 수 있다는 잠재적 리스크를 내포합니다. (실제 권리 관계는 더욱 상세한 조사가 필요합니다.)

* 대항력 있는 임차인:

'인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되었으나, 이광복 씨와 조수은 씨는 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황임은 명확하나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

물건지는 제2종일반주거지역, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 규제를 철저히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건:

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 서울 강남구 율현동이라는 우수한 입지에 자리하고 있으며, 지하철 3호선 수서역 역세권이라는 뛰어난 교통 요지입니다. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 사용 승인 연도도 비교적 최근(2016년)입니다. 감정가 또한 높은 편으로, 강남 지역의 부동산 가치를 반영하고 있습니다. 공원 인접 등 쾌적한 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 자산 가치 상승 잠재력이 기대됩니다. 그러나 등기부상의 매우 높은 채권 총액, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 토지 이용 제한 등은 주의 깊은 검토와 명확한 권리 분석을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 이해하고 대응 전략을 수립한다면, 장기적인 투자 관점에서 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트:

* 강남권 입지: 대한민국 부동산 시장의 핵심 지역인 강남에 위치하여 지속적인 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철 3호선 수서역을 이용 가능하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 안정적인 용도: 근린생활시설로서 다양한 상업 활동이 가능하며, 건물 연식이 오래되지 않아 즉시 활용 가능합니다.

* 개발 잠재력: 보금자리주택지구 내 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 율현공원 인접: 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 이는 지역의 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본 물건의 감정가는 11,143,662,056원입니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 권리 분석 결과, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 투자에서는 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 복잡한 권리 관계와 다수의 임차인 존재를 감안할 때, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용 및 소요 시간 예측 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.