나이스옥션 법원경매 서울중앙 2022타경101244 [1] 서울특별시 강남구 개포동 1188-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2022.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 "국립국악고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 1994년 04월 20일)
외벽: 적벽돌 마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2022타경101244 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 개포동 1188-9 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 8818.48 만원

* 토지면적: 28.32㎡ (8.57평)

* 토지 지분면적: 5.91888㎡ (1.79평)

* 건물면적: 56.43㎡ (17.07평)

* 건물 지분면적: 11.79387㎡ (3.57평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인

* 주의사항: -지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 "국립국악고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 1994년 04월 20일) 외벽: 적벽돌 마감 등 창호: 샷시창 등임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 주거용(다세대주택)건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부 현황:

- 최초 소유권 보존 등기는 1994년 05월 17일에 김동수 외 25명 명의로 이루어졌습니다.

- 이후 여러 지분 이전 및 상속, 매매, 증여 등이 있었습니다.

* 권리관계 요약:

- 말소기준권리: 국민건강보험공단 명의의 압류 (갑8, 2013-02-14)입니다.

- 을1 근저당 (125,000,000원)은 말소되었습니다.

- 갑31 가압류 (37,294,622원)는 말소되었습니다.

- 본 경매개시결정 (갑35, 94,959,713원)은 말소 예정입니다.

- 대부분의 권리(근저당, 가압류, 본 경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재합니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2005-07-04

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액 산정에 주의가 필요합니다.

- 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자:

* 대항력: 없음

- 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자:

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

상권분석

* 본건은 국립국악고등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족하는 환경입니다.

* 차량 진출입이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 비교적 안정적인 주거지로서의 상권 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주거지로서의 편의성: 국립국악고등학교 및 주변 학교들이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 지역에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 자체 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며 다른 공유자와의 관계 설정이 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한함)

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 이 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 정확한 인수 금액 파악을 위해 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1994년 4월 20일 사용승인된 건물로, 연식이 약 30년 이상 되어 추후 유지보수 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 재건축 또는 증축 시 규제를 받을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 시설 분석 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본건은 서울 강남구 개포동에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건으로, 입지 자체는 주거지역으로서 양호한 편입니다.

* 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 미확인 보증금/차임, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히 대항력 있는 임차인의 인수 금액 불확실성은 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 강남구 개포동이라는 지역적 이점: 개발 가능성 및 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 지분 매각 및 위험 요소로 인해 감정가 이하에서 취득할 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 타 경쟁자 없이 비교적 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 본건의 감정가는 8818.48 만원입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 주택 거래가는 약 6470만원에서 8500만원 범위로 나타났습니다.

* 이를 바탕으로 환산 시, 본 건의 전체 유닛 기준 예상 시세는 약 9975.19 만원 내외로 추정됩니다.

* 그러나 본건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 미확인, 공유자 우선매수 신고 등 위험 요소가 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6172.94 만원 ~ 7495.71 만원

* 최종 입찰가는 임차인 인수 금액, 공유자 우선매수 신고 여부, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.