나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [9] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층401호

용도: 아파트

토지면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

토지지분: 33.50081815046631㎡ (약 10.13평)

건물면적: 82.71㎡ (약 25.05평)

건물지분: 82.71㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 263,000,000원

특이사항: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

주의사항: (명시되지 않음)

특수물건정보: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. 인근에 "성북참요양병원"이 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 도보 거리에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사 부정형으로, 현황 주거용 대지로 이용 중입니다. 일부 약 28㎡는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 본건은 세각(가)로서 북측 약 4미터, 남서측 약 6미터 도로에 접하며, 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에도 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2008년 7월 9일자 연희새마을금고 외 2명 근저당권 (을3, 을4)

주요 등기사항:

* 갑5: 2005-06-08 공유자전원지분전부이전 (응암새마을금고)

* 을3, 을4: 2008-07-09 근저당권 (연희새마을금고외 2명, 금1,400,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑7: 2008-08-28 임의경매 (북가좌새마을금고, 말소)

* 갑8: 2009-11-25 소유권이전 (인포테크주식회사)

* 을5: 2010-08-18 근저당권 (이경락, 금500,000,000원, 말소)

* 갑12: 2011-04-14 소유권이전청구권가등기소유권이전 (주식회사동성양행, 매매예약)

총 채권액 합계: 3,300,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 박상수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2007-01-22, 대항력 있음.

* 이영숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2006-03-20, 확정 2006-03-20, 배당 2008-11-21, 대항력 있음.

* 이재선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2004-07-27, 대항력 있음.

* 정규식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-03-04, 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 이영숙 임차인은 50,000,000원의 보증금과 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고 일자가 있습니다. 박상수, 이재선 임차인 역시 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 실질적인 권리 관계 확인이 필요합니다. 정규식 임차인은 대항력이 없습니다. 유치권 신고(이재선, 879,596,895원)가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성북구 정릉동 지역은 일반 주택지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 주거 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 가능하여 교통 이용이 편리합니다. 주변 환경으로 주택지대 및 임야 등이 있어 주거 환경은 조용한 편일 수 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

인근에 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반 주택지대임을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이영숙, 박상수, 이재선) 존재: 이영숙 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 박상수, 이재선 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 유무 및 실질적 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 유치권 신고: 이재선 임차인이 신고한 유치권(879,596,895원)의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 별도등기: 토지에 대한 별도등기(가등기, 근저당권)가 있어 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

6.2. 건물 및 건축 관련 리스크

* 장기미준공 건물: 본 건은 장기미준공 건물로 집합건축물대장이 없습니다.

* 사용승인 미확보 및 무단 증축: 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 5층 무단 증축이 있었습니다. 이는 건물의 법적 안정성에 큰 영향을 미칩니다.

* 건물 등기 및 현황 차이: 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어 있으나 현황은 철거되어 멸실 후 구분건물 신축 상태라는 부분이 기재되어 있어, 기존 건축물과 현 건물의 관계 및 등기/대장 정리 상태 확인이 필요합니다. (JSON 데이터상의 '단독주택' 용도와 아파트 용도 간의 불일치도 이러한 혼란을 가중시킬 수 있습니다.)

6.3. 토지 관련 리스크

* 현황 도로: 토지 일부(약 28㎡)가 현황 도로로 이용되고 있어, 이 부분에 대한 권리 관계 및 사용 제한 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트입니다. 감정가는 2억 6천 3백만원 수준이나, 다수의 대항력 있는 임차인, 불분명한 유치권, 장기미준공 건물이라는 점, 집합건축물대장이 없고 사용승인을 받지 못한 상태에서의 무단 증축 등 상당한 법적, 건축적 리스크를 내포하고 있습니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 문제로 인해 투자가치 판단에 신중을 기해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본건의 위치 및 면적은 일반적인 아파트 수요층에게 소구될 수 있는 규모입니다.

* 감정가 대비 인수해야 할 명확한 보증금이 (공식 집계 상) 0원이라는 점은 장기적으로 부담을 줄일 수 있는 요소입니다. (단, 이영숙 임차인의 보증금 5천만원은 인수 가능성 있음)

* 건축물 관련 법적 문제 및 복잡한 권리관계를 해소할 수 있다면, 잠재적인 시세 상승 가능성은 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 명확한 법적, 건축적 리스크가 다수 존재하며, 대항력 있는 임차인(이영숙)의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한, 유치권 신고액이 매우 높고 성립 여부가 불분명하며, 장기 미준공, 무단 증축 등의 심각한 문제가 있습니다. 따라서, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 263,000,000원 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 명확하게 인수해야 할 보증금이 '0원'으로 계산되었으나, 실제로는 이영숙 임차인 보증금 50,000,000원을 인수한다고 가정하면, 이를 제외한 금액으로 접근해야 합니다. 또한, 높은 유치권 금액과 건물 관련 법적 문제 해결 비용, 명도 진행 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 50% ~ 60% 수준으로, 130,000,000원 ~ 158,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 보다 정확한 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.