나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [8] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

2.1. 1. 사건번호

서울중앙지방법원 2008타경25092 (8)

2.1. 2. 경매 구분

부동산임의경매

2.1. 3. 채권자

가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 기본 정보

2.2. 1. 소재지

서울특별시 성북구 정릉동 508-123 3층304호

2.2. 2. 용도

아파트

2.2. 3. 감정가

218,000,000원

2.2. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

2.3. 1. 토지 면적

27. 83㎡ (약 8.42평)

2.3. 2. 건물 면적

건물 연면적 (전용/분양면적 등으로 추정): 68.70㎡ (약 20.78평)

2.3. 3. 특이사항 (제시외 면적 등)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특수사항

2.4. 1. 특이사항 요약

유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

2.4. 2. 건축물 관련 특이사항

본건은 건축법상 사용승인 받지 않은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없습니다. 또한, 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및 일반건축물대장이 아직 정리되지 않은 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 주소

서울특별시 성북구 정릉동 508-123 3층304호 (신주소: 서울특별시 성북구 북악산로1라길 48)

2.1. 2. 주변 지형지물

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, "성북참요양병원" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 혼재하며, 근린생활시설도 일부 소재합니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 대중교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 2. 도로 접근성

본건 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에 접해 있습니다. 또한, 본건 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

2.3. 1. 도시 계획

도시지역, 제1종일반주거지역

2.3. 2. 규제 사항

대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역. (기타: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

연희새마을금고 근저당권 (2008-07-09)

3.2. 인수되는 권리 (주의 요망)

3.2. 1. 유치권

이재선 유치권 신고: 879,596,895원 (성립 여부 불분명)

3.2. 2. 토지 별도등기

토지에 가등기 및 근저당권이 별도로 등기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 대항력 있는 임차인

* 이창균: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2004-07-05, 확정일자 2004-07-05, 배당신고일자 2008-11-21, 대항력 있음.

* 최성식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2004-08-05, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상이므로 특별한 주의가 필요합니다.)

3.3. 2. 대항력 없는 임차인

* 김태일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-03, 대항력 없음.

* 류성국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-03, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인 현황 기준)

3.5. 기타 권리 관계

3.5. 1. 집합건물 등기부 요약

등기사항전부증명서 상 공유자전원지분전부이전 (응암새마을금고, 2005-06-08) 기록이 확인됩니다. 말소기준권리 외 다수의 근저당권 및 임의경매 기록이 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 서울 성북구의 제1종일반주거지역 내 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 임야 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다. 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 일부 존재합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 "성북참요양병원" 등이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

일반 주택지대 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편리성

마을버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 편의 및 복지 시설

5.3. 1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 소재하여 일상적인 생활 편의는 가능합니다.

5.3. 2. 교육시설

서울정릉초등학교, 대일외국어고등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.3. 3. 의료시설

성북참요양병원이 인근에 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

6.1. 1. 유치권

약 8.8억 원에 달하는 매우 큰 금액의 유치권이 신고되어 있으며, 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁 및 상당한 시간, 비용 소요가 예상됩니다.

6.1. 2. 대항력 있는 임차인

보증금 4천만원의 이창균 임차인과 보증금 0원임에도 대항력이 있는 최성식 임차인이 존재합니다. 특히 최성식 임차인의 경우, 보증금 미상에도 불구하고 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 파악에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 서류 및 행정 리스크

6.2. 1. 미준공 건물 및 서류 미비

건축물대장이 없고 사용승인이 미필되었으며, 구건물에 대한 등기 및 대장 정리도 미비한 상태입니다. 이는 건물 이용, 재산권 행사, 리모델링, 재건축 등에서 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 2. 토지 별도등기

토지에 가등기 및 근저당권이 별도로 등기되어 있어, 토지 소유권 및 권리 관계에 추가적인 복잡성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 시내 주거 지역에 위치한다는 장점이 있으나, 약 8.8억 원에 달하는 유치권 신고, 장기 미준공 상태 및 관련 서류 미비, 보증금 미상 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적이고 중대한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 권리 관계 및 서류상 하자를 해소하기 위해서는 상당한 시간, 비용, 그리고 법적 전문성이 요구될 것으로 판단됩니다. 따라서 단순 감정가만을 기준으로 접근하기에는 매우 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 주거지라는 희소성: 수도권 내 경매 물건 중 아파트의 희소성을 고려할 때, 잠재적 가치를 지닙니다.

* 권리관계 정리 시의 시세 상승 기대: 유치권, 임차인 문제, 서류상 하자 등 복합적인 리스크가 성공적으로 해소될 경우, 정상적인 아파트로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 218,000,000원

주어진 정보에 따른 인수 보증금 합계: 0원

9.2. 리스크 고려 평가

본 물건은 약 8.8억 원에 달하는 유치권 신고, 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인(최성식)의 존재, 장기 미준공 상태 및 관련 서류 미비 등 매우 높은 수준의 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다.

9.3. 입찰가 산정 불가 사유

이러한 복합적인 리스크 요인들로 인해, 감정가인 218,000,000원에서 대폭 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 유치권 성립 여부, 임차인과의 협상 결과, 미준공 건물 관련 행정 처리 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 특정 금액 제시가 어렵습니다. 잠재적 낙찰자는 이러한 불확실성을 감안하여, 상당한 추가 비용과 시간을 투자할 준비가 되어 있어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.