나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [7] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (7)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 3층302호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

토지 지분: 27.490031772121252㎡ (약 8.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.87㎡ (약 20.53평) - 전용면적 또는 계약면적 추정

건물 지분: 67.87㎡ (약 20.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 토지는 완경사 부정형으로, 현황 주거용(아파트) 대지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로에 접하며, 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 을4: 근저당권, 연희새마을금고 외 2명, 채권액 1,400,000,000원, 접수일자 2008년 07월 09일.

3.2. 인수되는 권리

갑13: 소유권이전청구권가등기(매매예약), 주식회사 동성양행, 접수일자 2011년 04월 14일. (매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 상세 확인 필요)

3.3. 기타 등기 현황 (말소 예정)

갑5: 공유자전원지분전부이전 (응암새마을금고, 2005-06-08)

갑7: 임의경매 (북가좌새마을금고, 2008-08-28)

갑8: 소유권이전 (인포테크주식회사, 2009-11-25)

갑12: 압류 (서울특별시성북구, 2010-05-26)

을5: 근저당권 (이경락, 500,000,000원, 2010-08-18)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 하정호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004-07-08

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 형원민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-04-13

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.5. 유치권

이재선 유치권 신고 (879,596,895원)가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본 건의 명도 진행 시 매우 중요한 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. "성북참요양병원"이 인근에 위치하고 있어 주거 지역 특성상 비교적 조용한 편입니다. 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 공동주택, 임야 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

5.2. 교통 편의성

마을버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 편의시설 및 기타

근린생활시설이 일부 소재하나, 대규모 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비가 구비되어 있으며, 도시가스 개별난방 방식입니다. 1-2호 라인에 엘리베이터가 있으나, 운행 가능 여부는 미확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 유치권: 8억 7천여만원 상당의 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명하여 명도 과정에서 큰 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 2명이 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 가등기: 주식회사 동성양행 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여 소유권 이전과 관련된 복잡성이 있습니다.

6.2. 건물 및 공부와의 차이

* 장기 미준공 건물로서 집합건축물대장이 존재하지 않습니다.

* 등기부 및 건축물대장상 건축물이 멸실되었으나 현황은 구분건물 신축 상태로, 기존 건축물 정보 정리가 필요합니다.

* 토지 일부(약 28㎡)가 현황 도로로 이용 중입니다.

* 집합건물 등기부상 호수 표기 오류(제503호 -> 504호)가 있습니다.

6.3. 지역 제한

대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 복잡한 권리 관계와 다수의 특이사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 가장 큰 리스크 요인은 8억 7천여만원 상당의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인 2명의 존재이며, 건물 등기 및 건축물대장 관련 미비 사항 또한 명확히 확인해야 할 부분입니다. 토지 일부가 도로로 이용되고 있고, 각종 도시계획상의 제한 사항 또한 고려해야 합니다. 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 상태, 유치권 성립 여부, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 다수의 리스크 요인을 안고 있으나, 이러한 복잡성을 해소하고 권리를 명확히 정리할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 판단과 대항력 있는 임차인과의 원만한 명도 협상이 이루어진다면, 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 전문성과 추가적인 비용 발생 가능성을 감수해야 하는 투자입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

본 건의 예상 입찰가는 감정가(216,000,000원)를 기준으로 하되, 유치권의 성립 여부, 명도 관련 제반 비용(이사비, 법률 자문비 등), 건물 하자 보수 비용, 가등기 말소 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 8억 7천여만원의 유치권이 성립될 경우, 이를 해결하기 위한 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 해당 금액을 제외한 순수 부동산 가치 평가를 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.