나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [6] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

-.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층204호 (신주소: 서울특별시 성북구 북악산로1라길 48 (정릉동))

용도: 아파트

1.3. 면적 및 평가 현황

감정가: 218,000,000원

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지지분: 27.83㎡ (약 8.42평)

건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

건물지분: 68.70㎡ (약 20.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. 인근에 "성북참요양병원"이 있으며, 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 완경사 부정형 토지로, 현황 주거용(아파트) 대지입니다. 일부 약 28㎡는 현황 도로로 이용 중입니다. 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 6미터 및 7미터, 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 있었으나, 을3, 을4, 을5 근저당권은 말소되었고, 갑7 임의경매 개시결정 또한 말소되었습니다. 채권 총액은 약 33억원에 달합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 7월 9일 접수된 연희새마을금고 외 2명의 근저당권(을3)으로, 이보다 선순위 권리인 갑구의 권리(소유권이전, 가등기 등)는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

3.3. 주요 권리 분석

* 대항력 있는 임차인: 임방도 (보증금 45,000,000원, 전입 2004.10.16, 확정 2004.10.16, 배당신고 2008.11.21, 대항력 있음). 보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 처리 여부는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 유치권: 이재선 (2008.11.28. 신고, 879,596,895원). 유치권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부가 불투명하며, 매각에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 대항력 없는 임차인: 안충훈 (보증금 0원, 전입 2020.10.21, 대항력 없음).

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 성북구 정릉동의 일반 주택지대에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대연립주택, 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하며, "성북참요양병원"이 소재합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 인근의 공원 등 녹지 공간과의 접근성은 보통으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설 접근성

차량 및 마을버스, 노선버스 이용이 가능하여 도심 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 개별 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 장기 미준공 건물: 본건 아파트는 장기 미준공 상태이며, 건축법상 사용승인이 미필된 건물입니다.

* 집합건축물대장 미존재: 집합건축물대장이 없어 건물 현황 파악 및 관리, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 무단 증축: 5층 무단 증축 이력이 있어 행정적 제재나 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기부등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어 있으나 현황은 멸실 후 신축 상태이며, 구분건물 등기부에 5층 503호가 504호로 표기된 점 등 공부상 불일치가 존재합니다.

6.2. 권리상 리스크

* 불분명한 유치권: 약 8.7억원 규모의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하여 인수 시 막대한 부담이 될 수 있습니다.

* 복잡한 채권 관계: 총 33억원에 달하는 채무가 설정되어 있어 채권 다툼의 여지가 있습니다.

6.3. 건축 관련 리스크

* 엘리베이터 미확인: 1-2호라인 엘리베이터 시설이 있으나, 운행 가능 여부가 확인되지 않아 추가 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구에 위치한 아파트 물건으로, 일반 주거 지역 내 입지를 가지고 있습니다. 그러나 장기 미준공 상태, 집합건축물대장 부존재, 사용승인 미필, 무단 증축 이력 등 심각한 건축 관련 법규 및 행정적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 약 8.7억원에 달하는 불분명한 유치권은 낙찰 후 인수 시 상당한 부담이 될 수 있는 치명적인 리스크입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수된다는 점은 긍정적일 수 있으나, 전체적인 권리 관계와 건물 상태를 고려할 때 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수될 가능성이 높아, 초기 자금 부담이 줄어들 수 있습니다 (단, 이 부분이 최종적으로 확정되어야 함).

* 성북구 소재 아파트: 서울 주요 지역에 대한 투자 수요가 꾸준한 점을 고려할 수 있습니다. (단, 본건의 리스크를 충분히 상쇄할 만한 요소는 아닙니다).

9. 예상 입찰가

본건은 장기 미준공, 집합건축물대장 부존재, 사용승인 미필, 무단 증축 등 중대한 법적, 행정적 하자뿐만 아니라, 감정가를 훨씬 초과하는 규모의 불확실한 유치권 존재로 인해 매우 높은 위험도를 지닙니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 감정가(218,000,000원)만으로는 보수적인 접근이 어렵습니다.

유치권의 성립 여부 및 규모, 건축 관련 법규 위반 사항의 해결 비용, 향후 건물 사용승인 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어려운 상황이며, 이러한 중대한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하거나, 투자를 보류하는 것을 권고합니다. 만약 투자를 강행한다면, 감정가의 20% 이하 수준의 매우 공격적인 입찰가격을 고려해야 할 수 있으나, 이는 모든 리스크를 본인이 감수하겠다는 의사를 전제로 합니다. (예: 3천만원 ~ 5천만원 수준의 매우 투기적인 접근).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.