나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [5] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

-.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (5)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층203호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 지분: 27.826214568214674㎡ (약 8.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 68.70㎡ (약 20.77평) - 전용면적 기준

건물 지분: 68.7㎡ (약 20.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 별도 등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반 주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 과거 '정릉 스카이아파트'는 1969년 준공되어 47년간 서울의 가장 오래된 아파트로 불렸으나, 붕괴 위험으로 인해 2017년 철거되었고. 현재 해당 부지에는 행복주택(정릉 하늘마루)이 건설되었거나 건설될 예정입니다. 본 물건과 직접적인 관련은 없으나, 주변 지역의 개발 현황을 참고할 수 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 도보로 인근에 마을버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 약 4미터, 남서측으로 약 6미터 도로에 접하며, 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 완경사 부정형 토지로서 현황 주거용(아파트) 대지로 이용 중입니다. 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 5층 건물 중 제2층 제203호 아파트로, 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 2개, 발코니 2개로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 대공방어협조구역, 제한보호구역으로 지정되어 있습니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 관련 지정 기간(2025-08-21, 2025-10-15)이 만료되었습니다. 기타 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 연희새마을금고외 2명의 근저당권으로, 2008년 7월 9일 접수되었으며 채권최고액은 1,400,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 홍용호

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 9월 3일

* 확정일자: 2004년 9월 9일

* 배당신고일자: 2008년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어 보증금 인수 여부에 대한 불명확성이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없음을 의미할 수도 있으나, 관련 법리 및 구체적인 상황에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 유치권: 이재선 유치권 신고(2008.11.28.) 879,596,895원. 단, 성립 여부는 불분명합니다.

* 소유권이전청구권 가등기: 주식회사 동성양행 (등기 접수일 2011-04-14). 매매 예약에 따른 가등기로, 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다.

3.4. 건축물 관련 특이사항

* 집합건축물대장 부재: 본건 아파트는 장기 미준공 건물로 집합건축물대장이 없습니다.

* 공부와의 차이:

* 지상에 철거/멸실된 구건물의 건물 등기부등본 및 일반건축물대장이 정리되지 않아 현황과 차이가 있습니다.

* 제5층 제503호로 등기되어 있으나 현황 제504호로 표기된 경우가 있습니다.

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 장기 미준공 건물로서, 사전 입주 및 5층 무단 증축으로 인해 집합건축물대장이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 정릉동 지역은 일반 주택지대가 주를 이루며, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 주거 중심 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 의료시설: "성북참요양병원"이 북서측 인근에 위치하며, 서북병원, 플러스요양병원 등도 지역 내에 위치합니다. 성북우리아이들병원, 김세진소아청소년과의원 등 소아과 진료가 가능한 병원들도 운영 중입니다.

* 교육시설: 주변에 서울정릉초등학교가 약 0.2km 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 GS더프레시 성북정릉점과 같은 마트가 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 8억 7천만원 상당의 유치권이 존재하여 낙찰 후 인수 또는 해결 과정에서 상당한 비용과 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 2천만원의 임차인이 대항력을 가지고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 집합건축물대장 부재 및 장기 미준공: 건축법상 사용승인을 받지 않은 장기 미준공 상태이며 집합건축물대장이 없어 건물 사용 및 관리에 법적, 행정적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 무단 증축 및 건축법 위반 소지: 5층 무단 증축 이력이 있어 건축법 위반에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 현황 도로: 토지 약 28㎡가 현황 도로로 사용되고 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가등기: 소유권이전청구권 가등기가 존재하여, 말소되지 않고 인수될 경우 소유권 이전 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 관련 사건, 중복 사건, 공동 담보 등 복잡한 사건 관계가 얽혀 있어 권리 분석 및 명도 과정이 더욱 복잡해질 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변은 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 본건의 가장 큰 특징은 권리관계의 복잡성에 있습니다. 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불명확성, 미등기/미준공 건물, 무단 증축 이력, 가등기 존재 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 일부 토지가 현황 도로로 사용되고 있다는 점과 건축물대장이 없어 법적 안정성을 확보하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 볼 때, 본 물건은 권리 분석 및 법적 문제 해결에 대한 높은 전문성과 상당한 시간 및 비용 투자가 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 정릉동 일대 주거 지역 내 아파트 물건.

* 인근 편의시설 및 교통 접근성 보통 수준.

8. 예상 입찰가

본 건의 경우, 유치권, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 불확실성, 집합건축물대장 부재 및 장기 미준공 상태, 가등기 등 다수의 리스크와 추가적인 법적/행정적 해결 비용이 예상됩니다. 따라서, 낙찰 후 예상되는 총 투입 비용(매입가+각종 비용)을 면밀히 산정한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 철저한 권리 분석 및 법률 검토, 명도 예상 비용 등을 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.