나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [4] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (4)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 2층202호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

토지지분: 27.490031772121252㎡ (약 8.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.87㎡ (약 20.53평)

건물지분: 67.87㎡ (약 20.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

주의사항:

특수물건정보: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로 구성되어 있습니다. 인근에는 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재하며, "성북참요양병원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 남서측으로는 약 7미터 및 2미터 폭의 도로에, 북측으로는 약 4미터 폭의 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

1.2. 1.유치권

이재선 씨가 2008년 11월 28일 총 879,596,895원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중대한 부담이 될 수 있습니다. [cite: 물건명세서]

1.2. 2.임차인 현황

- 임차인: 김현수

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2006-07-10

확정일자: 2006-07-10

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

- 임차인: 조인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-15

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

1.2. 3.말소기준권리

2008년 7월 9일 접수된 연희새마을금고 외 2명의 근저당권이 말소기준권리로, 본 경매 절차가 진행됨에 따라 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

1.2. 4.별도등기

토지에 대한 별도등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다. 이는 건물과는 별개로 토지 관련 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. [cite: 물건명세서]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 일반적인 주택지대로서, 주변에 단독주택, 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 이는 주거지로서의 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음을 의미합니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포들이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트로 등기되어 있으며, 등기부등본상 다양한 호실이 아파트로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 구체적인 내부 구조는 단위세대별로 상이하나, 2층 202호는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 2개, 발코니 2개로 구성된 것으로 파악됩니다. [cite: 건물 이용상태]

1.4. 1.설비 현황

기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 개별난방) 설비가 갖추어져 있습니다. 소방설비, 지하주차장 설비도 구비되어 있습니다. 1-2호 라인에 엘리베이터가 설치되어 있으나, 현재 운행 가능 여부는 확인되지 않았습니다. [cite: 건물 설비내역]

1.5. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 약 8.8억 원에 달하는 유치권 신고 금액은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

* 장기 미준공 건물 및 공부상 차이: 건축물대장이 없고 사용승인 받지 못한 장기 미준공 건물이라는 점, 그리고 현황과 공부상 내용이 상이한 부분(철거된 구건물 등기 존재, 일부 토지 현황 도로 사용 등)은 추후 재산권 행사 및 명도 과정에서 문제를 야기할 수 있습니다. [cite: 공부와의 차이]

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도의 등기(가등기, 근저당권)는 토지 관련 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다. [cite: 물건명세서]

* 엘리베이터 미확인: 엘리베이터의 정상 작동 여부가 확인되지 않아 편의성 저하 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 1.주변 환경

반경 1km 이내에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 현재까지 파악된 바 없으며, 전반적으로 주거 지역 및 공원, 녹지 공간이 혼재되어 있는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 막대한 금액의 불분명한 유치권, 장기 미준공 건물로 인한 서류 미비, 토지 별도등기 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어 복잡한 권리관계 속에서 명확한 확인이 필요합니다. 해당 물건은 권리관계 및 유치권 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토와 현장 조사가 선행되지 않으면 매우 위험한 투자가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심지 내 주거지역 입지

* 대항력 있는 임차인 존재 (단, 인수 보증금 0원 확인 필요)

* 만약 유치권이 부존재 또는 해결될 경우, 현재 감정가 대비 잠재적 가치 상승 여지

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 216,000,000원보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 특히 약 8.8억 원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불투명하며, 장기 미준공 건물로서의 하자 등 중대한 리스크를 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 유치권의 법적 효력 및 관련 소송 결과, 건물 하자에 대한 정확한 진단 등을 종합적으로 파악한 후, 낙찰 후 추가 비용 및 위험 감수 수준을 고려하여 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 전문가와 상담 후 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.