나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [3] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (3)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 197,000,000원

토지 면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 지분: 27.826214568214674㎡ (약 8.42평)

건물 면적: 68.70㎡ (약 20.78평) - 전용면적 기준

건물 지분: 68.7㎡ (약 20.78평)

*참고: 아파트의 분양면적은 별도로 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기, 장기미준공 건물, 집합건축물대장 없음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다.

또한, "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

토지는 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 묶여 있습니다.

본건 토지는 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로에 접하며, 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2008년 7월 9일 접수된 연희새마을금고 외 2명의 근저당권(을3, 을4)입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리로는 을3, 을4 근저당권 및 갑7 임의경매가 해당됩니다.

말소되지 않고 인수될 수 있는 권리로는 갑5 공유자전원지분전부이전(2005.06.08), 갑8 소유권이전(2009.11.25), 갑12 소유권이전청구권가등기(2011.04.14)가 있습니다.

등기부상 채권 총액은 3,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005-08-05

대항력: 있음

비고: 보증금 액수가 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2005-08-03

확정일자: (없음)

배당신고일자: 2008-11-28

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 2천만원이 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-26

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-08-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 상 합산, 실제 인수 금액은 별도 확인 필요)

3.3. 권리 분석 의견

본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김 , 이 )이 존재합니다.

김 임차인의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 빠르므로 추후 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

이 임차인은 보증금 2천만원이 있으며 대항력이 있으므로, 배당 여부에 따라 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.

또한, 갑12 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아 권리 분석 시 매우 신중해야 합니다.

유치권 신고 금액(약 8.8억 원)이 존재하나 성립 여부가 불분명하므로, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

건축물대장이 없는 장기미준공 건물이라는 점 또한 중대한 권리상의 제약으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 일반 주택지대로 단독주택, 공동주택, 임야 등이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변에 국민대학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 유동인구가 있는 편이나, 대형 상업 시설이나 번화가와는 다소 거리가 있습니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 입지 변화 가능성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공원: 북악산 인근으로 자연환경이 비교적 우수합니다.

* 근린생활시설: 주변에 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교육 시설: 국민대학교, 정릉초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 주변 도로 및 교통

* 도로: 북측 약 4미터, 남서측 약 6미터의 도로에 접해 있으며, 남서측으로는 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 교통: 인근 마을버스 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부는 불확실합니다.

* 토지에 별도 등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다.

* 개시 결정 당시 대지권이 미등기였으나, 이후 대지권 등기가 완료되어 감정평가액에 포함되어 매각됩니다.

6.2. 건축물 관련 특이사항

* 건축법상 사용승인을 받지 못한 장기미준공 건물로, 집합건축물대장이 존재하지 않습니다.

* 5층 무단 증축으로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 현재 멸실된 구 건물의 건물 등기부등본 및 일반건축물대장이 정리되지 않은 상태로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 유치권 신고 금액(879,596,895원)의 성립 여부가 불분명하여, 최악의 경우 상당한 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(김 , 이 )의 보증금 인수 가능성 (특히 이 의 2천만원).

* 갑12 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 관련 법적 문제 해결 및 집합건축물대장 확보를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 9천 7백만원으로 책정되어 있습니다.

그러나, 본 건은 복잡한 권리 관계(선순위 대항력 있는 임차인, 가등기, 유치권)와 건축물 관련 중대한 하자(장기미준공, 집합건축물대장 부재, 무단 증축)를 내포하고 있습니다.

특히, 약 8.8억 원의 유치권 신고액과 말소되지 않는 가등기는 본건의 투자가치를 결정짓는 가장 큰 변수가 될 것으로 보입니다.

또한, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 인수 여부도 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 권리 관계의 명확한 소명, 유치권 및 가등기에 대한 법적 리스크 분석, 그리고 건축물 관련 문제 해결 방안 수립이 선행되지 않는다면 매우 신중해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 핵심 지역에 위치한 부동산으로, 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

* 복잡한 권리 관계를 해소할 경우, 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 건축물 관련 법적 문제를 해결하고 정상적인 건축물대장을 확보할 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 예비적인 의견이며, 현장 조사, 권리 관계 명확화, 시장 시세 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

감정가: 197,000,000원

인수 보증금(제공된 정보 기준): 0원

고려사항:

* 유치권 (약 8.8억 원), 대항력 있는 임차인 보증금 (2천만원), 소유권이전청구권 가등기 등의 인수 가능성.

* 장기미준공, 집합건축물대장 부재, 무단 증축 등 건축 관련 하자 보수 및 법적 문제 해결 비용.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석.

예상 입찰가 산정:

본 건은 매우 높은 유치권 신고액과 말소되지 않는 가등기라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제들이 해결되지 않는다면 낙찰 후 상당한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

유치권이 인정되지 않고 가등기 말소가 가능하다는 가정 하에, 대항력 있는 임차인 보증금(2천만원) 등을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 60~70% 수준, 즉 약 118,000,000원 ~ 137,000,000원 범위에서 신중하게 접근할 것을 제안합니다.

이보다 더 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 권리 관계의 명확한 소명 작업 및 전문가의 법률 자문을 받으시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.