나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [2] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 분류

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층103호

용도: 아파트

1.3. 감정가, 토지/건물 면적

감정가: 197,000,000원

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지지분: 27.826214568214674㎡ (약 8.42평)

건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. 또한 "성북참요양병원" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 단독 및 다세대 연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로는 로폭 약 6미터 (또는 7미터, 2미터 내외)의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 임의경매, 소유권이전, 가등기 등이 등재되어 있습니다. 경매 개시 결정 이후에도 일부 권리가 말소되지 않고 유지되고 있으며, 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을3 (근저당, 2008-07-09, 연희새마을금고 외 2명, 14억원)이며, 본 경매로 인해 을3, 을4, 을5, 갑7 (임의경매) 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (미소멸 권리)

* 갑12 (소유권이전청구권가등기, 2011-04-14, 주식회사동성양행): 매매예약 관련 가등기로, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이는 향후 소유권 이전과 관련된 추가적인 법적 분쟁 또는 비용 발생의 위험이 있음을 의미합니다.

* 유치권: 이재선(879,596,895원) 명의의 유치권이 신고되어 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 구체적인 내용에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 분석 및 인수 여부

* 김성윤: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2007-04-19, 배당신고일자 2008-11-21, 대항력 있음.

* 이민옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 상 명시).

* 주의: 대항력 있는 임차인 김성윤의 보증금 3,500만원은 통상적으로 낙찰자가 인수하게 되나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 정확한 인수 여부 및 배당 처리 결과에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 서울 성북구 정릉동은 일반 주택지대로서, 점진적인 주거 환경 개선과 함께 지역 개발의 잠재력을 보유하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

일반 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 일부 공동주택 및 다세대 주택이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 토지 가등기 (갑12): 매매예약에 따른 소유권 이전청구권 가등기가 존재하여, 해당 예약 조건이 이행될 경우 낙찰이 무효가 되거나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

* 유치권: 8억 7천 9백만 원 이상의 대규모 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 또는 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김성윤 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 보증금 3,500만원이 낙찰자에 의해 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인 없이 입찰할 경우 예상치 못한 비용이 발생합니다.

* 총 채권액: 33억 원에 달하는 높은 채권 총액은 복잡하고 다양한 채권자들의 이해관계가 얽혀 있음을 시사하며, 이는 향후 문제 해결을 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

6.2. 법규 및 행정 관련 리스크

* 장기 미준공 및 집합건축물대장 부재: 본 건 아파트 건물은 건축법상 사용 승인을 받지 못한 장기 미준공 상태이며, 집합건축물대장이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 법적 소유권 확보, 재산권 행사, 금융기관 담보 설정 등에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 5층 무단 증축: 건물에 5층 무단 증축이 확인되어 건축법 위반 사항에 해당합니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로도 지정되어 있어 건축 및 재산권 행사에 대한 다양한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트로서, 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 1억 9천 7백만 원으로 책정되었으나, 물건의 권리 관계 및 법적 상태는 매우 복잡하고 위험성이 높습니다.

7.2. 종합 평가

본 물건은 토지 가등기, 불분명한 대규모 유치권, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불확실성, 그리고 법적 승인 없이 건축된 미준공 건물 및 무단 증축 사항 등 다수의 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 낙찰 후 예상치 못한 막대한 추가 비용 발생이나 장기적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 법률 검토와 모든 잠재적 리스크의 해결 가능성에 대한 확신 없이는 입찰을 신중하게 재고해야 하는 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 토지 가등기, 유치권, 미준공 상태 등 모든 법적 및 행정적 리스크가 성공적으로 해소되어 정상적인 건물로 등기 및 사용 승인을 받을 수 있다면, 정릉동 일대의 주거지로서의 기본적인 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 위험 요인 고려

본 물건의 잠재적 가치는 매우 높은 위험 요인으로 인해 크게 희석됩니다. 투자 포인트보다는 이러한 위험 요인들을 매우 낮은 가격에 취득했을 때만 고려될 수 있는 상황이며, 리스크 관리가 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

9. 예상 입찰가 (초기 고려 범위)

9.1. 산정 근거

본 물건은 토지 가등기, 8.79억 원 규모의 대규모 유치권, 미준공 및 무단 증축된 건물 상태, 그리고 대항력 있는 임차인(김성윤, 보증금 35,000,000원) 등 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 막대한 잠재적 비용과 위험 요소를 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 김성윤 임차인의 보증금 3,500만원은 낙찰 후 부담될 가능성이 존재합니다. 또한, 매매예약에 따른 토지 가등기는 최악의 경우 낙찰 무효나 소유권 상실 위험을 내포하고 있습니다.

9.2. 제언

상기 언급된 심각하고 복합적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 실제 취득 가치는 감정가 197,000,000원을 훨씬 하회할 것으로 예상됩니다. 모든 위험 요인 해결에 필요한 추가 비용과 시간을 감안하여, 본 물건에 대한 입찰은 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 매우 보수적으로 접근 하는 것을 제언합니다. 다만, 이는 매우 공격적인 보수적 관점이며, 관련 법률 전문가와 함께 모든 법적 리스크 해결 가능성에 대한 명확한 검토 및 확신 없이는 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.