나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [14] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (14)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 5층502호

용도: 아파트

건물 특징: 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 502호

감정가: 223,000,000원

면적:

* 토지: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 건물 (전용면적): 72.30㎡ (약 21.87평)

* 건물 (분양면적): 제공되지 않음

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유치권, 별도등기.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다.

* "성북참요양병원" 북서측 인근이며, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로는 약 4미터, 남서측으로는 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지 및 건물 상태:

* 본건 토지는 완경사 부정형 토지로 현황 주거용(아파트) 대지로 이용 중입니다.

* 일부 약 28㎡는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 502호입니다.

인접 도로상태:

* 본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로는 약 4미터, 남서측으로는 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2008년 7월 9일자 을구 3번 근저당권 (연희새마을금고 외 2명)

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 등기들은 매각으로 소멸될 예정입니다 (을구 4번 근저당권, 갑구 7번 임의경매, 을구 5번 근저당권 등).

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수해야 할 권리):

* 갑구 12번 소유권이전청구권가등기 (주식회사동성양행, 2011년 4월 14일 접수) - 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-08-23

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금 20,000,000원 인수 가능성 있음.

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-02-04

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 대항력이 있으나 보증금액이 미상이므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-17

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

유치권 신고 현황:

* 2008년 11월 28일 이재선 명의로 879,596,895원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설 현황:

* 본건은 주로 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 현저한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설:

* 인근에 학교 (예: 서울정릉초등학교 등), 공원, 병원 (성북참요양병원 인근) 등 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

교통 접근성:

* 마을버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근 또한 가능하여 서울 시내 접근성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적 리스크:

* 본건에 대한 소유권이전청구권가등기(갑12)가 존재하여 매각 후에도 소유권 확보가 불투명합니다.

* 건축법상 사용승인을 받지 못한 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없습니다. 5층 무단 증축 이력이 있습니다.

* 토지 별도등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다.

물리적 리스크:

* 502호에 누수 문제가 있습니다.

권리상 리스크:

* 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

기타:

* 구건물의 등기부등본 및 건축물대장이 아직 정리되지 않아 공부와의 차이가 있습니다.

* 임대관계는 미상으로, 인수 대상 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구에 위치한 아파트로, 감정가는 2억 2천여만원입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이나, 가장 큰 문제는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 매각 후에도 소유권 확보가 불투명하다는 점입니다. 또한, 장기 미준공 상태, 무단 증축, 집합건축물대장 부재, 누수, 불확실한 유치권 신고 등 다수의 중대한 법적, 물리적 하자를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 투자는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 성북구라는 입지적 장점

* 감정가 대비 낮은 가격으로 시세차익 가능성 (리스크 해소 시)

1.8. 예상 입찰가 (전략 제시)

본건은 소유권이전청구권가등기 및 건물 상태의 심각한 하자로 인해 법적 리스크가 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 김 임차인의 보증금 20,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 입찰 전략:

* 가장 중요한 것은 갑구 12번 가등기의 말소 가능성 또는 처리 방안을 명확히 파악하는 것입니다.

* 만약 가등기 문제가 해결되지 않는다면, 입찰 자체를 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

* 만약 진행하더라도, 감정가(223,000,000원)를 초과하는 입찰은 매우 위험하며, 잠재적 인수 보증금(20,000,000원) 및 추가적인 법적, 물리적 하자 보수 비용 등을 고려하여 신중하게 금액을 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 내부적으로 검토하되, 가등기 및 유치권 문제 해결 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.