나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [13] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

-.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (13)

* 채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 5층501호

* 용도: 아파트

1.2. 2. 면적

* 토지면적: 28.02㎡ (약 8.5평)

* 토지 지분: 28.024683929763803㎡

* 건물면적: 69.19㎡ (약 20.9평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 69.19㎡

* 참고: 전체 건물 연면적은 약 239.43㎡로 확인됩니다.

1.2. 3. 감정가

* 감정가: 213,000,000원

1.2. 4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.2. 5. 경매 구분

* 경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다.

* "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대 연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보로 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 대공방어협조구역, 제한보호구역으로 지정되어 군사시설보호법의 적용을 받습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 확인 및 관련 절차가 필요합니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2005-06-08: 공유자전원지분전부이전 (응암새마을금고)

* 2008-07-09: 근저당권 (연희새마을금고 외 2명, 1,400,000,000원) - 말소 예정

* 2008-08-28: 임의경매 (북가좌새마을금고) - 말소 예정

* 2009-11-25: 소유권이전 (인포테크주식회사)

* 2010-08-18: 근저당권 (이경락, 500,000,000원) - 말소 예정

* 2011-04-14: 소유권이전청구권가등기 (주식회사동성양행, 매매예약)

* 말소기준권리: 2008년 7월 9일자 근저당권

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-05-20

* 확정일자: 2008-05-20

* 대항력: 있음 (인수 가능성 검토 필요)

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-05-09

* 대항력: 있음 (보증금/차임 미상으로 인한 주의 필요)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-24

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 35,000,000원 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 윤 의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수 금액이 불확실하므로 주의가 요구됩니다.

* 토지에 별도등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다.

* 건물에 대해 약 8억 7천여만원의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 집합건축물대장이 없는 장기미준공 건물로서, 건축 관련 법적 문제가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 해당 물건은 서울시 성북구의 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 다세대 연립주택, 아파트 등 주거 시설과 더불어 공원, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들을 위한 생활 기반 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 공원, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설 (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 인접하여 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 하자

* 유치권 신고(879,596,895원) 존재: 낙찰 후 유치권 성립 여부에 따른 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 별도등기 존재: 토지에 대한 가등기 및 근저당권 등기 존재로 인한 권리 관계 복잡성.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 매수인의 자격 요건을 확인하고 허가 절차를 준수해야 합니다.

6.2. 건축물 관련 문제

* 장기미준공 건물 및 집합건축물대장 부재: 건축법상 사용승인이 나지 않은 상태로, 사전 입주 및 5층 무단 증축 등의 이력이 있어 건축 관련 법규 위반 또는 하자 발생 가능성이 높습니다.

* 공부상 불일치: 제공된 JSON 정보(건축물 용도: 단독주택, 층수: 2층)와 실제 아파트 구조 및 용도가 상이할 가능성이 있으며, 이는 등기부등본 및 건축물대장 상의 불일치를 의미합니다. 철거된 구건물의 등기 및 건축물대장이 미정리 상태라는 점도 고려해야 합니다.

6.3. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 35,000,000원 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 미상 보증금 임차인: 윤 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액이 불확실하여 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구의 주거 지역에 위치한 아파트이나, 집합건축물대장 부재, 장기미준공 상태, 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 중대한 권리 및 건축 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 제공된 건축물 정보와 실제 아파트 현황 간의 괴리는 심각한 문제로, 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 면밀히 분석하고, 관련 비용을 충분히 고려한 후 신중하게 입찰에 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 주거용 부동산으로서, 장기적인 관점에서 도시 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로, 주거 환경 자체는 양호한 편입니다.

* 단, 상기 명시된 각종 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 정상적인 주거용 부동산으로서의 가치 회복을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정 시에는 별도의 인수 보증금을 제외합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 35,000,000원이 실제로 인수 대상이 될 경우, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

* 본 물건은 유치권, 미준공 건물, 권리관계 복잡성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 대비 상당한 폭의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 본건 관련 리스크 해소 비용 및 향후 시장 가치에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.