나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [12] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (12)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층404호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건은 북측으로 약 4미터, 남서측으로 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2008년 7월 9일 접수된 연희새마을금고 외 2명의 근저당권(을3, 을4)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리는 소멸될 예정이나, 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

특이사항으로는 이재선 외 1명이 2008년 11월 28일 유치권(879,596,895원)을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 부담될 가능성이 있습니다.

토지에는 가등기 및 근저당권으로 표시된 별도등기가 존재합니다.

임차인 현황:

* 권예순: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2006-12-22, 배당신고 2008-11-26, 대항력 있음. (배당 신고로 인해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.)

* 박재철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2007-01-02, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로 인수 또는 별도 확인 필요합니다.)

* 이지연(李知娟): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2004-07-14, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로 인수 또는 별도 확인 필요합니다.)

* 홍순복: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026-01-13, 대항력 없음. (매각으로 인해 권리 소멸 예정입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 정릉동은 일반 주택지대와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 과거 "정릉 스카이아파트"는 2017년 철거되어 현재는 다른 주거단지가 들어서 있거나 개발이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 본건은 이러한 지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지들이 형성되어 있습니다.

정릉동 일대 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 약 2,232만 원 수준입니다. 본건의 감정가 기준으로 환산 시 3.3㎡당 약 1,049만 원으로, 주변 시세 대비 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 물건의 제반 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 북한산 자락과 성북근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

교육시설로는 서울정릉초등학교가 약 0.2km 거리에 있으며, 인근에 중학교 및 고등학교도 소재합니다.

생활 편의시설로는 GS더프레시 성북정릉점과 같은 마트가 있으며, 병원, 은행 등 근린생활시설도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 이재선 외 1명이 약 8억 7천여만 원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수하거나 해결해야 하는 큰 부담이 될 수 있습니다.

건축물 관련 문제: 본건은 건축법상 사용승인이 나지 않은 장기 미준공 건물이며, 집합건축물대장이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 사전 입주 및 5층 무단 증축 등의 이력이 있어 건축 관련 법규 위반 소지가 있습니다.

토지 별도등기: 토지에 대한 가등기 및 근저당권 등 별도등기가 존재합니다.

현황 도로: 토지 일부(약 28㎡)가 현황 도로로 사용되고 있습니다.

건물 등기/대장 미비: 멸실된 구건물의 등기 및 건축물대장이 정리되지 않아 건물 현황과의 차이가 있을 수 있습니다.

엘리베이터: 건물 내 엘리베이터 시설이 있으나, 운행 가능 여부는 확인되지 않았습니다.

"스카이단지" 명칭 혼란: 과거 위험 시설로 철거된 "정릉 스카이아파트"와 혼동될 수 있으나, 본건은 별도의 건물일 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 성북구 정릉동에 위치한 아파트입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 투자 매력으로 보일 수 있으나, 다수의 잠재적 리스크로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 거액의 유치권 성립 여부, 건축 관련 법규 위반 소지, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재는 낙찰 후 해결해야 할 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한, 제공된 JSON 데이터상의 건물 정보(단독주택)와 경매 물건 정보(아파트) 간의 불일치는 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가: 물건의 리스크를 충분히 고려하더라도, 향후 권리 문제가 모두 해결되고 건축 관련 문제가 정리된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 녹지 공간, 교육 시설, 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 사용 권한에 대한 별도 분쟁의 여지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 상당한 금액의 유치권, 건축법상 미준공 및 무단 증축 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 미확인) 존재 등 다수의 고위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 감정가 218,000,000원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소들을 해결하기 위한 잠재적 비용(유치권 해결 비용, 법규 위반 시정 비용, 임차인 보증금 관련 처리 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 인수 부담이 0원이더라도, 유치권 등 예상치 못한 채무 부담 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.