나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [11] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (11)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층403호

용도: 아파트

총층수: 5층 중 4층

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적및가치

감정가: 218,000,000원

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지지분: 27.826214568214674㎡ (약 8.42평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

건물지분: 68.7㎡ (약 20.78평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건특이사항

특이사항: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

특수물건정보: 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. 또한, "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 노선버스 정류장도 인근에 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지및건물상태

토지는 완경사 부정형 토지로서 현황 주거용 대지로 이용 중입니다. 일부 약 28㎡는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 본건은 세각(가)지로 북측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 6미터, 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호 아파트입니다. 외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감, 내벽은 벽지마감 및 일부 타일, 바닥은 장판 마감 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비가 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다. 1-2호 라인에 엘리베이터 시설이 있으나 운행 가능 여부는 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리인 연희새마을금고 외 2명의 근저당권(2008-07-09, 1,400,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 소유권이전청구권가등기(우미경, 2011-04-14)는 말소기준권리 이후에 등기되었으나, '말소' 표기가 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 토지에 대한 별도 등기(가등기, 근저당권)가 존재하는 점도 유의해야 합니다.

3.2. 임차인현황

* 안혜완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-20, 대항력 없음.

* 이지연 (李知沇): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2008-06-24, 확정일자 2008-11-27, 배당신고일자 2008-11-27, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인 이지연 씨는 보증금 40,000,000원을 가지고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 해당 보증금은 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석상세

현재 파악된 권리관계 중 가장 주목해야 할 부분은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이지연 씨의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 유치권: 이재선 씨가 879,596,895원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 법적 다툼의 소지가 있습니다.

* 토지별도등기: 소유권이전청구권가등기(우미경)가 존재하며, 말소 여부가 불분명하여 소유권 이전 시 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변이 일반주택지대이며 단독주택, 공동주택, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지역으로서의 특성을 지닙니다. 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 유흥시설 등은 인접해 있지 않아 상권이 발달했다고 보기는 어렵습니다. 다만, "성북참요양병원"이 인근에 위치하여 관련 시설이나 유동인구가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 일부 존재하며, 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 주변에 임야와 공원이 언급되는 것으로 보아 녹지 공간 접근성이 있을 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 소재지 인근의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 인지되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 장기미준공 및 무허가 건물: 본건은 건축법상 사용승인이 받지 않은 장기미준공 건물이며, 집합건축물대장이 없습니다. 이는 사전입주 및 5층 무단증축으로 인한 것으로, 법적으로 문제가 있는 상태이며 사용, 거래, 재건축 등에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크입니다.

* 유치권 성립 불확실성: 8억 원이 넘는 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 토지 가등기: 토지에 대한 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않은 상태로 남아있어, 토지 소유권에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 이지연 씨의 보증금 40,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기부등본 및 일반건축물대장에 등재된 건축물이 현황과 다르거나, 집합건축물대장이 없는 등 공부와의 불일치가 존재합니다.

7. 종합의견

본건은 서울특별시 성북구에 위치한 아파트이나, 심각한 법적 하자 및 권리 관계의 복잡성으로 인해 초보 투자자에게는 매우 위험도가 높은 물건입니다. 특히, 장기미준공 및 무허가 건물이라는 점, 불분명한 유치권, 토지 가등기 존재 등은 철저한 법률 검토 없이는 절대 접근해서는 안 되는 수준입니다. 권리분석상 인수해야 할 보증금이 있으며, 건물 자체의 법적 지위가 불안정하여 향후 활용 및 처분에 큰 어려움이 예상됩니다.

8. 투자포인트

이 물건에 대한 명확한 투자 포인트는 제시하기 어렵습니다. 단, 굳이 투자 포인트를 찾자면 다음과 같은 극히 제한적인 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 법률 전문가의 철저한 검토 후, 유치권 및 가등기 문제 해결 가능성이 매우 높고, 장기미준공 건물에 대한 건축법적 문제를 해소할 수 있는 특별한 재건축/개발 계획 등이 있는 경우, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 잠재적 이익을 기대해볼 수 있습니다. (매우 희박한 가능성)

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 218,000,000원입니다. 그러나 위에 열거된 심각한 리스크들(장기미준공/무허가 건물, 불분명한 유치권, 토지 가등기, 인수 부담 보증금 등)을 고려할 때, 현재 시점에서 합리적인 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

특히, 건물에 대한 건축법상 하자 해소 비용, 유치권 및 가등기 해결을 위한 법률 비용 등을 고려하면, 실질적인 가치는 감정가보다 훨씬 낮다고 판단됩니다.

따라서, 본건은 일반적인 경매 물건처럼 접근하기보다는, 법률 및 건축 전문가와 함께 면밀한 실사 후, 감정가의 50% 이하 또는 그보다 훨씬 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 할 것으로 사료됩니다. (정확한 입찰가 산출은 법률/건축 전문가 상담 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.