나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [10] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2008타경25092 (10)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-123, 4층 402호

* 물건종류: 아파트

* 감정가: 216,000,000원

* 대지권면적: 27.49㎡ (약 8.3평)

* 전용면적: 67.87㎡ (약 20.5평)

* 매각방법: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, "성북참요양병원" 북서측 인근입니다. 주변은 일반 주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

* 본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지로 이용 중입니다. 본건 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지입니다. 본건에 접한 도로는 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로이며, 북측으로는 약 4미터 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건의 말소기준권리는 2008년 7월 9일 접수된 연희새마을금고 외 2명의 근저당권(을3, 을4, 채권최고액 14억 원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 주식회사동성양행의 소유권이전청구권가등기(갑12, 2011년 4월 14일 접수, 매매예약 2015년 7월 15일)는 말소되지 않는 권리입니다. 이는 향후 소유권 이전과 관련된 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 이재선 유치권(2008년 11월 28일 신고, 879,596,895원)은 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립할 경우, 낙찰자가 인수하거나 해결을 위한 상당한 비용 및 시간이 소요될 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서종심

* 보증금: 3,200,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2008-09-11

* 배당신고일자: 2008-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 있으나, 낙찰가의 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인: 오상민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-07-19

* 확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약의 상세 내용 및 종료 시점에 따라 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 토지 별도등기: 가등기(갑12) 및 근저당권이 등기되어 있습니다. (상기 기술된 갑12 가등기가 이에 해당)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재하는 정릉동 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 공원 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. "스카이단지" 내 위치하며, 대학가(추후 확인 필요) 및 주택 밀집 지역의 특성을 복합적으로 가지고 있습니다.

4.2. 수요 예측

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역으로, 향후 개발 가능성 또한 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 본건과 같이 복합적인 권리 문제가 있는 물건의 경우, 일반적인 수요 예측만으로는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 서울 시내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변 지역은 주택가 및 임야가 혼재하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 마을버스 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로서 교육 환경은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

5.3. 특수 환경

* 대공방어협조구역, 제한보호구역: 군사 관련 시설 보호 구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 집합건축물대장 미존재

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 장기 미준공 건물로, 사전 입주 및 5층 무단 증축 사실로 인해 집합건축물대장이 없습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 추후 철거, 이행강제금 부과, 소유권 이전 시 문제 발생 등 법적, 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 불분명한 유치권

* 이재선 유치권(879,596,895원) 신고는 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 인수하게 될 경우 상당한 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 존재

* 오상민 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 되어 있습니다. 이러한 경우, 임대차 계약의 세부 내용을 확인하지 않으면 예기치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요하며, 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 미정리된 구 건물 공부

* 멸실된 구 건물의 등기부등본 및 건축물대장이 정리되지 않은 상태입니다. 이는 법적 절차 진행 시 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 서류 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 누수 하자

* 402호에 누수 문제가 확인되었습니다. 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.6. 말소되지 않는 가등기

* 주식회사동성양행의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아 있어, 소유권 이전등기 과정에서 복잡성이 발생하며, 가등기권자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

6.7. 엘리베이터 작동 불확인

* 엘리베이터 시설이 있으나, 현재 운행 가능 여부가 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 성북구에 위치한 아파트 물건으로, 입지 조건은 무난하나 권리관계가 매우 복잡하고 다수의 중대한 하자 및 리스크를 안고 있습니다. 특히, 집합건축물대장 부존재, 성립 여부가 불분명한 고액의 유치권, 대항력 있는 임차인, 말소되지 않는 가등기 등은 낙찰 후 상당한 추가 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리, 해결해야 할 문제점, 예상되는 총 투입 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 건축물 재건축 또는 개발 시 토지 활용 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 입지: 서울 성북구라는 입지적 장점이 있으며, 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 저렴한 취득 가능성: 다수의 권리 하자 및 리스크로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 216,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 오상민의 보증금 0원, 대항력 없는 임차인 서종심은 배당 신고 완료)

본건은 유치권(약 8.8억 원), 집합건축물대장 부재(무단 증축, 장기 미준공), 누수, 가등기 등 중대한 하자 및 해결해야 할 법적/물리적 문제들을 다수 포함하고 있습니다.

유치권 해결 비용, 불법 건축물 관련 이행강제금 및 시정 비용, 누수 수리 비용, 가등기 말소 관련 법적 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 예상되는 추가 비용은 상당할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 모든 리스크를 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가의 50% 이하 수준에서 입찰가를 검토하되, 철저한 사전 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.