나이스옥션 법원경매 서울중앙 2008타경25092 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나눔감정 · 평가일 2015.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 부정형 토지로서, 현황 주거용(아파트) 대지임. 일부 약 28㎡은 현황도로임.

인접 도로상태

본건은 세각(가)로서 북측으로 로폭 약 4 미터, 남서측으로 로폭 약 6미터의 도로 등에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1) ,(2) 지상에 건물등기부 등본 및 일반건축물대장상 건축물이 등재되어있으나 현황은 철거되어 멸실후 구분건물신축상태임.
기호(2)는 지적도상 전체가 대지이나, 약 28㎡은 현황 도로임.(지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2)는 현재 구분건물이 위치해있으나 현재 멸실된 구건물의 건물등기부등본 및
일반건축물대장이 아직 정리되지 않았기에 경매진행시 이를 참고바람니다.
임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "성북참요양병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며,
주변은 일반주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 운행상태 등으로
보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물중 제1층 제102호외 로서
외벽은 변색벽돌 치장쌓기 및 후면 드라이비트 마감
내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임
바닥은 장판 마감 및 일부 타일깔기
창호는 하이샷시등 임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 5층 건물 내, 제1층 제102호 외 14개호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서에 아파트로 기재되어 있음.

이용상태

제1층 제102호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제103호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제1층 제104호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제202호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제203호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제2층 제204호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제302호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제303호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제3층 제304호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제401호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니3, 다용도실1)
제4층 제402호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제403호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제4층 제404호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)
제5층 제501호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제502호 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 다용도실1)
제5층 제503호 아파트(방2, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3)
등으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 갖추었으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방임.
1-2호라인에 엘레베이터 시설 갖추었으나 운행가능한지는 미확인됨.

토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역,
토지거래계약에관한허가구역

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

1)기호(18) 제5층 제503호로 되어 있으나 현황 제504호로 표기되어 있음.
2)본건 아파트의 집합건축물대장 없음.
3)양지상에 현재 멸실된 구건물의 건물등기와 일반건축물관리대장 존재함.

공부와의 차이

본건은 장기미준공 건물로서 집합건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층102호에 소재한 아파트로, 서울중앙지방법원 2008타경25092 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 194,000,000원이며, 토지 면적은 27.49㎡ (약 8.32평)이고 건물 면적은 67.87㎡ (약 20.53평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 가OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유치권, 관련사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기 등의 특이사항을 포함하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "스카이단지" 내에 위치하며, 주변은 일반주택지대로서 단독주택, 공동주택, 임야 등이 소재합니다. 인근에는 "성북참요양병원"이 위치하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 완경사 부정형 토지로서 현황 주거용 대지로 이용 중이며, 일부 약 28㎡는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 본건 남서측으로 7미터, 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2008년 7월 9일 접수된 을3 근저당권입니다.

인수되는 권리로는 을3 및 을4 근저당권(각 1,400,000,000원), 갑7 임의경매(북가좌새마을금고)가 있으며, 대항력 있는 임차인 안미복(보증금 10,000,000원)의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. 또한, 주식회사동성양행의 소유권이전청구권가등기(매매예약 포함)가 있습니다.

말소되는 권리로는 을5 근저당권(이경락, 500,000,000원)이 있습니다.

기타 권리로는 성립 여부가 불분명한 이재선 유치권(879,596,895원)이 신고되어 있으며, 토지에 대한 별도 등기(가등기, 근저당권)가 존재합니다.

임차인 현황으로는 안미복(대항력 있음, 보증금 10,000,000원), 유연빈(대항력 없음, 보증금 0원), 이창국(대항력 없음, 보증금 0원)이 있습니다.

안미복 임차인은 대항력이 있으며 보증금이 존재하므로, 낙찰 시 해당 보증금 10,000,000원은 인수될 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 "성북참요양병원"이 있으며, 북한산 국립공원과 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 5층 건물 중 제1층 제102호이며, 아파트(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니2)로 이용 중입니다.

내부 마감은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방(도시가스 개별난방) 설비가 갖추어져 있으며, 지하 주차장 설비가 있습니다. 1-2호 라인에 엘리베이터 시설이 있으나, 현재 운행 가능 여부는 확인되지 않았습니다.

편의시설 및 생활 인프라는 정릉동 일대에 형성된 지역 상권을 통해 이용 가능합니다. 다만, 제공된 정보와 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

참고로, 제공된 JSON 데이터의 건물 정보는 2층 단독주택에 대한 내용으로 보여, 본 경매물건인 5층 아파트와는 차이가 있음을 알려드립니다.

5. 잠재적 리스크

권리 인수 측면에서 대항력 있는 임차인 안미복의 보증금 10,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

건물 상태와 관련하여 102호에 누수가 있다는 점, 건축법상 사용승인을 받지 않은 장기 미준공 건물이며 집합건축물대장이 없다는 점, 사전 입주 및 5층 무단 증축이 있었다는 점, 그리고 멸실된 구 건물에 대한 등기 및 건축물대장이 정리되지 않았다는 점은 중대한 리스크 요인입니다.

성립 여부가 불분명한 고액의 유치권이 존재하여 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 건물의 엘리베이터 운행 가능 여부가 불확인된 점도 고려해야 합니다.

또한, 토지에 대한 대공방어협조구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구의 주거지역에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 장기 미준공 건물로서의 하자 및 서류 미비, 불분명한 유치권 존재 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 인수되는 권리 및 제반 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 서울 시내의 주거지 내 입지라는 점과, 현재 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력에 있습니다. 만약 제반 리스크를 성공적으로 해소하고 건물의 하자를 보수하며 법적 문제를 해결할 수 있다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(10,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 가격, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건이 가진 여러 위험 요소(유치권, 건물 하자, 서류 미비 등)를 고려한 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상세한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 개별적으로 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.