나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5914 [1] 경상남도 사천시 벌리동 145 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2023.11.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 "삼천포고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4) : 3필 일단의 사다리유사형 평지로 주상용건부지임.
기호(3) : 사다리형 평지로 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2,4) : 본건 북측으로 왕복 2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외,
남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 본건이 노폭 약 2m 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)
(소로1-35호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>.
기호(2) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(4) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(삼천포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로(사용승인일:2019.05.21.)
외벽 : 외장석재, 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설.
2층 : 주택.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

1)후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

2)본건 기호(5) 건물 옥상에 제시외 태양광설비 1식이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호ㄱ.),조경수 매각 포함.
-제시외 태양광설비(감정서상 기호a, 2019년 태양광대여사업으로 설치됨) 및 목록2,3 토지위 이설가능한 컨테이너 1동 매각제외.
-인접지와 지적경계 다소 불분명, 정확한 위치 면적등은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 사천시 벌리동 145번지에 소재한 근린주택으로, 창원지방법원 진주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2023타경5914 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 벌리동 145번지

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

* 감정평가액: 589,115,800원

* 토지면적: 382.00㎡ (약 115.56평)

* 건물면적: 198.78㎡ (약 60.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사천농업협동조합 (추정)

* 건축물 사용승인일: 2019년 5월 21일

1.1. 입지조건

* 본 건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 "삼천포고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 상가 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망 또한 보통 수준으로 교통 상황은 양호합니다.

* 토지는 3필지가 일단의 사다리유사형으로 평탄한 주상용건부지이며, 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

* 본 건 북측으로는 왕복 2차선 도로, 동측 및 남서측으로는 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(삼천포고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 11일 접수된 사천농업협동조합의 근저당권(을1)으로 판단되며, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 현재 임의경매를 신청한 채권자는 사천농업협동조합입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015.06.16): 대항력 있음. 보증금이 없으나, 해당 임차인은 법적으로 거주 권리를 가질 수 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 박신옥 (보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022.06.03, 확정 2024.01.11, 배당신고 2024.01.18): 대항력 없음. 박신옥 씨는 전세권자로서 토지 등기부상 '을8' 권리(2023.03.07. 접수, 50,000,000원)가 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 전세권의 잔여 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 박신옥 씨는 배당신고를 하였으며, 보증금 50,000,000원 중 19,091,900원을 배당받고 30,908,100원이 미배당된 것으로 보입니다. 따라서, 인수되는 전세권의 잔여 부담액은 약 30,908,100원으로 예상됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 가장 중요한 권리는 박신옥 씨의 전세권으로, '인수'로 기재되어 있습니다.

* 건물 등기부상 박신옥 씨의 전세권(을2)은 '말소'로 기재되어 있으나, 토지 등기부상의 '인수' 권리가 우선적으로 고려되어야 합니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 지상권이라고 명시되어 있으나, 이는 전세권과는 별개의 권리일 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액(말소기준권리 이하)은 약 8억 8천만원 (토지) 및 5억 1천만원 (건물)으로, 이는 인수되는 권리(박신옥 전세권)와는 별개로 낙찰자가 인수할 수 있는 부담을 나타냅니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 사천시 벌리동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 1층은 근린생활시설로 사용되고 있어 지역 상권의 일부 기능을 수행하고 있습니다.

* 삼천포고등학교 인근으로, 지역 커뮤니티와 연계성이 있을 것으로 보입니다.

* 상가, 주택 등이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설로는 삼천포고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통은 차량 접근이 편리하며, 주변 도로망 또한 보통 수준입니다.

* 주변에 상가 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 보증금이 없으나, 법적으로 거주 권리가 있어 명도 진행 시 시간이 소요되거나 별도의 합의가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 전세권 (박신옥): 토지 등기부상 '인수'로 기재된 박신옥 씨의 전세권 잔여분 약 30,908,100원에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 면적 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 제시외 물건: 태양광 설비 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 임대 관계 미상: 두 임차인 모두 정확한 임대 조건 및 관계가 미상으로, 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 근린주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교육 시설 접근성도 양호합니다. 그러나 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 김 씨와 인수될 가능성이 있는 박신옥 씨의 전세권 잔여분(약 30,908,100원)이라는 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 또한, 지적 경계 불분명으로 인한 측량 필요성 등 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 복합 용도: 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 자가 활용에 유연성이 있습니다.

* 입지: 삼천포고등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 개발 또는 운영 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 589,115,800원입니다. 하지만 인수될 수 있는 박신옥 씨의 전세권 잔여분 약 30,908,100원을 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성도 감안해야 합니다.

주변 시세 정보는 대부분 1980~1990년대에 지어진 연립/다세대 주택들로, 본 건(2019년 신축 근린주택)과는 시세 비교에 한계가 있습니다. 제공된 주변 시세 데이터는 본 물건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 추가 비용(인수 전세권 잔액, 명도 비용)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수될 수 있는 전세권 잔여액: 약 30,908,100원

* 명도 예상 비용: 최소 10,000,000원 이상

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 제안 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 530,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 530,000,000원

이 예상 입찰가는 인수되는 권리(약 30,908,100원)를 제외한 금액이며, 총 부담액은 입찰가에 인수되는 전세권 잔액이 더해진 약 560,908,100원이 됩니다. 실제 입찰 시에는 유찰 횟수, 경쟁률, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.