나이스옥션 법원경매 충주 2023타경3205 [2] 충청북도 음성군 대소면 대화1길 44-8, 106동 3층304호 (대소웰메이드타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2023.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건1,2,3,4는 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "대소중학교" 북동측 인근의 대소면 태생리 소재의 "대소웰메이드타운 아파트단지" 내에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건소재 아파트 단지까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건1
철근콘크리트조 스라브지붕 19층 건물내 제17층 제1702호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호등.

대상물건2
철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물내 제3층 제304호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호등.

대상물건3
철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물내 제7층 제703호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호등

대상물건4
철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물내 제15층 제1501호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호등

이용상태

대상물건1,2,3,4 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건1,2,3,4 공히 위생설비, 난방설비, 급.배수설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지를 계단식으로 평지화하여 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2020-12-18)(도시지역경계), 제2종일반주거지역(2020-12-18)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2015-05-08)(지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(2018-12-28)(소(국)1-19)(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-02-28)(중(집)3-6)(접합) 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 충주지원 2023타경3205 (2)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 대화1길 44-8, 106동 3층304호 (대소웰메이드타운)

용도: 아파트

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 46.61㎡ (약 14.09평)

토지지분: 46.608㎡ (약 14.09평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.889㎡ (약 25.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 아파트 정보

아파트명: 대소 웰메이드타운

사용승인일: 2018년 4월 16일 (준공 연도: 2018년)

구분: 아파트

전용면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

동수: 8개동

세대수: 409세대

최고층: 20층

1.2. 특이사항

관련사건: 있음

유동화물건: 해당

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "대소중학교" 북동측 인근의 대소면 태생리 소재 "대소웰메이드타운 아파트단지" 내에 소재합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 소재 아파트 단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 공공도로와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 중로3류 도로와 접합되어 있습니다.

하수처리구역 및 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(보증금, 채무 등)은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.1. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 11월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(131,340,000원)입니다.

3.1. 2. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 을1: 근저당 (수협은행) 131,340,000원 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (정은구) 100,000,000원 (말소)

* 갑4: 임의경매 (수협은행) 505,070,000원 (말소)

* 갑5: 가압류 (한국씨티은행) 38,013,277원 (말소)

* 갑6: 가압류 (웰컴저축은행) 18,110,728원 (말소)

* 갑7: 압류 (남대구세무서장) (말소)

총 등기부채권 금액: 287,464,005원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정은구)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-08

* 확정일자: 2019-10-16

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 회수를 위한 배당을 받은 것으로 확인됩니다.

* 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본 물건이 소재한 충청북도 음성군 대소면은 성본산업단지 개발과 함께 지역 경제가 성장하는 잠재력을 가진 지역입니다.

대소면은 주거지와 상업시설이 혼합된 생활권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 대소중학교, 대소초등학교 등 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 대소면 소재 시장 및 편의점, 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 탐색 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대소 웰메이드타운

주소: 충청북도 음성군 대소면 태생리 765

관리사무소 연락처: 043-883-9707

입주 연도: 2018년

총 세대수: 409세대

주차대수: 총 97대 (지상 4대, 지하 9대) - 세대당 주차 공간이 부족한 편입니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 최근 전월세 동향

* 2026년 6월 11일 (19층): 보증금 2,000만원, 월세 50만원 (전용면적 74.855㎡)

* 2026년 5월 18일 (3층): 보증금 19,000만원, 월세 0만원 (전용면적 84.8895㎡)

* 2026년 5월 4일 (6층): 보증금 15,000만원, 월세 0만원 (전용면적 84.889㎡)

* 최근 전월세 거래는 월세가 있는 계약과 전세 형태로 이루어지고 있으며, 임대료는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 관련 사건

본 건은 유동화 물건으로 관련 사건이 존재합니다.

이러한 특성은 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

본 건의 임차인(주택도시보증공사, 정은구)은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 협조 여부에 따라 일정 부분 마찰이 발생할 가능성은 있습니다.

6.3. 기타 사항

* 주차대수가 총 97대로 409세대 대비 부족한 편입니다. 이는 입주민의 생활 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가액(228,000,000원)과 최근 실거래가(170,000,000원 ~ 180,000,000원) 간의 격차가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리사항이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점, 유동화 물건 및 관련 사건이 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

지역 개발 가능성과 신축 아파트라는 장점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트입니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금이 없습니다.

* 음성군 대소면 지역의 개발 잠재력 및 기반 시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 대비 저가 취득 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 6월~7월)

* 2026년 6월 16일: 170,000,000원 (11층, 84.8895㎡)

* 2026년 6월 12일: 175,000,000원 (4층, 84.889㎡)

* 2026년 7월 29일: 180,000,000원 (14층, 84.889㎡)

최근 3건의 실거래가 평균: 약 175,000,000원

실거래가 기준 평당가: 약 680만원/평

감정평가액: 228,000,000원

종합적인 판단 하에, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

감정가와 실거래가 간의 차이가 크므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

본 금액은 현재 시장 상황 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.