나이스옥션 법원경매 성남 2020타경9208 [1] 경기도 광주시 오포읍 양벌리 414-5 어울림 이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)제일감정 · 평가일 2020.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 오포읍 양벌리 소재 "벌말마을" 내에 위치하며, 부근은 공동주택
및 단독주택, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상4층 건 내 제1층 제101호로서,
- 외 벽 : 외장용석재붙임 등 마감
- 창 호 : 알미늄샷시창호로 시공됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리방안 수립지역(성장관리지역(주거형)), 자
연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(2020-10-30)((2020-10-31)(외국인등 및
국내법인·단체, 주택용 토지로 한정). 자세한 사항은 토지정보과(031-760-2761)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2020타경9208 (1)

소재지: 경기도 광주시 오포읍 양벌리 414-5 어울림 이동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지 면적: 59.28㎡ (약 17.9평)

건물 면적: 53.17㎡ (약 16.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

등기부채권 총액: 215,492,368원

건축물 정보: 사용승인일 2018년 02월 09일, 지상 4층 건물 중 1층 101호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 오포읍 양벌리 소재 "벌말마을" 내에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리방안수립지역(성장관리구역(주거형)), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(2020-10-30)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 02월 01일 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 195,600,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 등기부상 을3 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 총 채권액은 215,492,368원입니다.

* 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 다수의 담보 및 압류, 경매 개시 결정 등기가 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 주택 유형: 본건은 다세대주택으로, 주변에는 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 거래 동향:

* 2026년 5월, 전용면적 약 16.2평(53.55㎡)의 대우네오빌(2013년식)이 15,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 약 19.6평(64.68㎡)의 중앙리버타운101동(2010년식)이 15,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 약 22.1평(72.93㎡)의 라움빌리지(2020년식)가 30,000만원에 거래되었습니다.

* 가격 비교:

* 본건의 건물 면적은 약 16.1평(53.17㎡)이며, 사용승인일은 2017년입니다.

* 크기와 가장 유사한 대우네오빌(JSON 3)의 평당 거래가는 약 938만원입니다.

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 실거래가는 15,000만원에서 16,000만원 사이로 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 감정평가서상 "생활편의시설 등이 혼재하는 지역"으로 언급되어 있어, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한: 본 건은 계획관리지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 토지이용계획에 "폐기물매립시설 설치제한지역" 및 "배출시설설치제한지역"으로 명시되어 있어, 인근에 관련 시설이 존재하거나 잠재적으로 들어설 가능성을 배제할 수 없습니다. 주변 지역의 개발 상황에 따라 환경적 요인을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 기타 사항: 관련사건, 공동담보 물건으로, 복수의 채권 및 권리 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 오포읍 양벌리에 위치한 다세대주택입니다. 주변 환경은 보통 수준이며 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재하며, 잠재적인 환경 관련 리스크도 고려해야 합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때 감정가 대비 시세가 낮은 편이므로, 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 감정가(238,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(약 15,000~16,000만원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관계 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(약 16.1평) 및 건축 연도(2017년)와 가장 유사한 최근 거래 사례인 대우네오빌(약 16.2평, 2013년식)의 거래가(15,200만원)를 기준으로 시세를 분석하였습니다. 해당 거래 사례의 평당 가격은 약 938만원이며, 제곱미터당 약 284만원입니다. 본 건의 면적(53.17㎡)에 이를 적용할 경우 약 15,090만원으로 산정됩니다.

감정가(238,000,000원) 대비 낮은 시세 형성 및 경매 특성을 감안하여, 현 시세 및 경쟁 상황을 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이는 보수적인 관점에서 제안하는 금액이며, 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.