나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7051 [1] 경기도 포천시 선단동 364-17, 103동 4층401호 (선단동,가우디캐슬) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2023.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 평스라브지붕
층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 소재
외벽 : 벽돌타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역)), 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_제한보호구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7051 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 364-17, 103동 4층401호 (선단동, 가우디캐슬)

용도: 다세대주택

감정가: 341,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 83.50㎡ (약 25.26평)

토지 지분: 83.5㎡ (약 25.26평)

건물면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

건물 지분: 70.025㎡ (약 21.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 및 관광지

본건 인근에는 선단초등학교가 있으며, 대규모 관광 시설로는 포천아트밸리, 산정호수, 허브아일랜드 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하여 자연 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 저해 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 현저히 주거 환경을 저해할 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(을1)보다 선순위인 소유권이전(매매, 갑5) 및 신탁등기말소(갑4)가 존재합니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위인 경기신용보증재단의 가압류(갑6)와 수협은행의 임의경매개시결정(갑7)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰 후에도 소멸하지 않고 인수될 수 있음을 의미하므로, 실제 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래된 럭키빌라(2002년식, 44.56㎡)는 67,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 거래된 삼성홈타운103동,104동(2015년식, 67.185㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 6,400,000원에 해당합니다.

* 2026년 7월 거래된 선단쉐르빌(2018년식, 62.5938㎡)은 133,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 7,037,000원에 해당합니다.

4.2. 시세 분석

본건(2021-2022년식 추정, 70.03㎡)은 비교적 최근에 건축된 건물로, 연식 2015년~2018년의 주변 다세대주택 시세(3.3㎡당 약 640만~704만원)를 고려할 때, 유사하거나 약간 더 높은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다. 3.3㎡당 평균 시세인 약 670만원을 적용할 경우, 본건의 현재 시세는 약 142,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 벽돌타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태 및 설비

내부에서는 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 인수 여부가 불분명한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정이나 금전적 부담으로 이어질 수 있는 위험 요소입니다.

6.2. 지상권 인수 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 지상권의 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 제한보호구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 최근 거래된 주변 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있다는 점이 특이사항입니다. 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가의 절반 이하 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, '지상권'의 인수 가능성은 중대한 리스크로 작용할 수 있습니다. 임대 관계 미상 또한 명도 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2021-2022년경 준공된 것으로 추정되는 비교적 신축급 건물이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 낮은 임대 보증금

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 관련 인수 부담이 없습니다.

8.3. 상대적으로 양호한 입지

주거 지역 내 위치하며, 학교 및 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 주변 관광자원 접근성도 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 341,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 인근 다세대주택 실거래가는 130,000,000원 ~ 133,000,000원 수준입니다. 본건은 신축급임을 감안하더라도, 감정가(341,000,000원)는 현재 시장가치와 큰 괴리가 있습니다.

권리분석상 '지상권 인수' 가능성이 존재하는 점과 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시장 가치 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 추가 권리 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.