나이스옥션 법원경매 대전 2023타경8839 [1] 대전광역시 유성구 전민동 296-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑감정 · 평가일 2023.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 다가구주택, 근린생활시설, 연구단지내 연구소 및 골프장, 아파트단지 등이 혼재하는
정비된 주택지대로 환경 비교적 좋은 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 무난한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로3류 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거
구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)에 속하고,
소로3류에 접함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
사용승인일 : 2021.01.21

외벽 : 화강석 및 벽돌 치장쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

1층 1종근생(소매점), 주택 계단실, 2층부터 4층까지 다가구주택(12가구)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기, 방범설비 등이 있음.

부합물 및 종물

옥탑 및 베란다 확장부분(별첨 사진 참조)이 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사 시 폐문부재로 주택 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도,
감정평가 전례, 입주자 탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니,
경매 참가시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 이 사건 부동산 건물 1층 근린생활시설(소매점),다가구주택계단실,화단, 2층~4층 옥상 및 베란다확장 부분 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 대전지방법원 2023타경8839 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 296-3

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (등기부 요약 참고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 271.20㎡ (약 82.04평)

건물면적: 470.46㎡ (약 142.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 옥탑 및 베란다 확장 부분은 건물 면적에 포함되어 평가되었습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,586,254,080원

건물 사용승인일: 2021년 01월 21일

물건명세서 작성일: 2024년 04월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 근린생활시설, 연구단지 내 연구소 및 골프장, 아파트 단지 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 환경이 비교적 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 초기 조사에서 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지는 세장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건은 북측으로 소로 3류 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2020년 3월 20일 접수된 한밭새마을금고 근저당 (을5) (매각으로 소멸 예정)

토지 등기부 채권 총액: 2,387,032,960원

주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 박양배(1999.05.27), 김소영(2001.05.23), 율당(2020.03.20, 7억원 매매)

* 근저당: 한밭새마을금고 (2020.03.20, 6.5억원; 2020.10.27, 2.62억원) - 말소

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2023.10.17, 7.75억원) - 말소

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 한밭새마을금고 근저당 (을1) (매각으로 소멸 예정)

건물 등기부 채권 총액: 1,687,032,960원

주요 권리 사항:

* 소유권 보존: 율당 (2021.01.22)

* 근저당: 한밭새마을금고 (2021.01.22, 6.5억원; 2021.01.22, 2.62억원) - 말소

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2023.10.17, 7.75억원) - 말소

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

본건에는 총 12명의 임차인이 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 소 : 보증금 140,000,000원, 전입 2022.06.27, 확정 2022.06.13, 배당신고 2023.11.14. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 오 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021.01.22, 확정 2021.01.22, 배당신고 2023.11.10. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금 49,051,289원.

* 최 : 보증금 130,000,000원, 전입 2021.01.22, 확정 2021.01.25, 배당신고 2023.11.09. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021.01.25, 확정 2021.01.22, 배당신고 2023.11.29. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금 49,051,289원.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 전입 2021.01.25, 확정 2021.01.25, 배당신고 2023.11.09. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 전입 2021.01.25, 확정 2021.01.25, 배당신고 2023.12.05. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 홍 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021.01.26, 확정 2021.01.26, 배당신고 2023.11.28. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2021.02.01, 확정 2021.02.01, 배당신고 2023.11.10. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 서 : 보증금 110,000,000원, 전입 2022.03.14, 확정 2022.02.22, 배당신고 2023.11.21. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 전입 2022.08.23, 확정 2023.11.03, 배당신고 2023.11.24. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 유 : 보증금 110,000,000원, 전입 2023.02.16, 확정 2023.01.26, 배당신고 2023.11.10. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 권 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023.04.20, 확정 2023.04.20, 배당신고 2023.12.28. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금 20,000,000원.

총 임차인 보증금 합계: 1,325,000,000원

총 예상 배당금 합계: 118,102,578원

매수인 인수 예상 보증금: 약 1,206,897,422원 (총 보증금 - 총 예상 배당금)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

모든 임차인은 대항력이 없으나, 경매 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 미배당된 보증금은 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대전광역시 유성구 전민동 지역으로, 인근에 대덕연구단지, 카이스트, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전민동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 편의성이 있으며, 연구 단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 상가 및 주거 밀집도

다가구주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 꾸준한 주거 수요와 더불어 상업 시설 이용 수요가 존재합니다.

1층의 근린생활시설(소매점) 용도는 지역 특성에 맞는 다양한 업종이 입점하여 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

전민동 행정복지센터, 다수의 소매점, 식당 등 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 우수합니다.

연구단지 내 시설 및 인근 골프장 등도 접근 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(카이스트 등)가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

종합병원과 같은 주요 의료 시설은 시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미배당 보증금 인수

가장 큰 리스크는 다수의 임차인에 대한 미배당 보증금 인수 부담입니다.

총 임차인 보증금은 약 13.25억원에 달하며, 예상 배당금을 제외하더라도 약 12억원 이상의 보증금 인수가 예상됩니다. 이 금액은 입찰가 산정 시 최우선으로 고려해야 할 요소입니다.

6.2. 건물 내부 상태 미확인

감정평가 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

내부 하자에 대한 수리 비용, 불법 건축 여부 등은 입찰 전 사전 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 국가산업단지, 연구개발특구 등 여러 용도지구에 걸쳐 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 전민동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 다가구주택으로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

하지만 다수의 임차인에 대한 약 12억원 이상의 미배당 보증금 인수 부담과 건물 내부 미확인 리스크는 투자의 성공 여부를 결정짓는 중요한 변수입니다.

철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용, 건물 상태 점검을 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 명도 및 임대 관계 승계 고려 필요)

* 대덕연구단지 등 배후 수요가 풍부하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 1층 근린생활시설 용도로 추가 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 건물 확장 부분이 감정가에 포함되어 있어 실질적인 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,586,254,080원입니다.

가장 큰 부담 요인인 임차인 미배당 보증금 인수액은 약 1,206,897,422원으로 추정됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가에서 잠재적 인수 보증금 규모를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

건물 내부 수리 비용, 명도 비용, 기타 제반 비용 등을 감안할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

이는 대략 9억 5천만원에서 11억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 명도 가능성, 내부 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.