나이스옥션 법원경매 대전 2023타경8587 [1] 대전광역시 서구 내동 31-23(내동) 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2023.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "내동초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 주상용 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 가장형 토지로서 현황 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 4m이내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-05-09), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서 (사용승인일자 : 2020년 04월 20일)
외벽 : 인조석, 판넬 등 마감.
내벽 : 타일 및 벽지, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "주상용"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 되어 있고 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2023타경8587 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 내동 31-23번지

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 5층 건물. 다가구주택(15가구) 및 제2종근린생활시설. 사용승인일자: 2020년 04월 20일.

1.4. 토지면적

330. 60㎡ (약 99.9평)

1.5. 건물면적

595. 57㎡ (약 180.15평)

1.6. 감정가

1,488,484,000원

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

창신새마을금고 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "내동초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주상용 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 10월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)으로 보입니다. (건물 등기부 요약에서는 창신새마을금고 근저당권(을1)이 2020년 4월 23일자 말소기준권리로 기재되어 있으나, 이는 건물 보존등기일 이후의 설정으로 일반적인 경매 절차상 토지의 근저당권이 우선할 수 있습니다. 다만, 본 경매의 신청 채권자는 창신으로 되어 있어, 해당 채권의 근저당권이 말소기준이 될 가능성이 높습니다.)

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 정보상 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 총 18명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김 (205호)

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-01-20

확정일자: 2023-01-20

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박 (202호)

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2023-11-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (403호 입주자 박 )

보증금: 95,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-26

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박 (501호)

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2023-10-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 봉

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

대항일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송 (401호)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-10-20

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (402호 입주자 신 )

보증금: 95,000,000원

차임: 30,000원

전입일자: 2020-06-03

확정일자: 2020-06-01

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 오 (203호)

보증금: 15,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2022-10-20

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유 (405호)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-15

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (302호)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-22

확정일자: 2020-05-29

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 지주택공사 (301호 입주자 이 )

보증금: 95,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-07-08

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (305호)

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-02-06

확정일자:

배당신고일자: 2023-10-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임 (204호)

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022-09-20

확정일자: 2022-09-20

배당신고일자: 2023-12-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (404호 입주자 최 )

보증금: 95,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-09-19

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (201호 입주자 한 )

보증금: 95,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2022-05-27

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (402호 입주자 신 )

보증금: 95,000,000원

차임: 30,000원

전입일자: 2020-06-03

확정일자: 2020-06-01

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고: (중복 기재)

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전광역시 서구 내동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 특히 본건은 다가구주택 15가구와 근린생활시설을 갖춘 복합 건물로, 지역 내 주거 수요 및 상업 시설 이용 수요를 충족시킬 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 내동초등학교가 위치하며, 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.3. 잠재 수요

건물 내 15가구의 주거 수요와 함께, 제2종근린생활시설로서의 상업적 기능을 통해 지역 내 유동 인구 및 관련 서비스 수요를 흡수할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 내동초등학교 인근

* 편의시설: 인근 상업시설 및 마트, 병원 등

5.2. 교통 편의성

* 대중교통: 인근 버스정류장 소재, 다양한 노선 운행

* 도로 접근성: 차량 통행이 용이한 도로에 접해 있음

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 신속하고 원만한 명도 협상이 중요합니다.

6.2. 건물 유지보수

2020년 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 향후 정기적인 건물 관리 및 보수가 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역별 공급/수요 변화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

가축분뇨법상 가축사육제한구역에 해당하나, 이는 통상적인 주택 및 근린생활시설 이용에 직접적인 제약을 주는 경우는 드뭅니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 5층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 총 15가구의 주거 공간과 상업 공간을 갖추고 있습니다. 최신 건물 연식으로 인한 자산 가치 유지 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰자의 부담이 적은 편입니다. 다만, 임차인 명도 절차는 필수적으로 수반됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 자산 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 15가구의 다가구주택과 상가 임대 수익을 통한 꾸준한 현금 흐름 기대 가능합니다.

* 복합 용도: 주거와 상업 시설을 겸비하여 다양한 수익 창출 전략 수립이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 매매 정보는 본건과 같은 복합 건물 전체가 아닌 개별 세대에 대한 것으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (개별 다세대):

* 51.54㎡ (1992년식): 9,000만원

* 68.63㎡ (2012년식): 14,800만원 ~ 15,000만원

이들 사례는 본건보다 건축 연식이 오래되었고 면적 또한 개별 세대에 해당합니다.

9.2. 건물 가치 평가

본건은 2020년 준공된 595.57㎡(약 180.15평) 규모의 건물이며, 감정가는 1,488,484,000원입니다. 이는 330.6㎡(약 99.9평) 토지 면적 대비 약 2,499,150원/㎡의 건물 가격으로 산정된 것으로, 신축 건물로서 적정 수준의 가치로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가

최저매각가격 정보가 없어 정확한 예측은 어렵습니다. 그러나 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경매 물건의 특성을 고려하되, 본건은 신축 건물로서의 희소성과 경쟁력을 감안하면 감정가 수준에 근접하거나 상회하는 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 감정가: 1,488,484,000원

* 주변 개별 세대 시세 고려 시, 본건 건물 전체의 가치는 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

* 경쟁 상황에 따라 변동 가능성이 높으나, 보수적으로 감정가의 80%에서 100% 범위를 고려할 수 있습니다.

* 총 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 입찰가 기준.

9.4. 최종 제안 입찰가

1,350,000,000원 (감정가의 약 90%)

이상의 정보를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 가치를 판단하시고 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.