나이스옥션 법원경매 광주 2023타경9953 [4] 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호외 5개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 몰달위 페인트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

기호 1 (101호) : 수리점
기호 2 (201호) : 자동차영업소
기호 3 (301호), 기호 4 (302호), 기호5 (401호) : 학원
기호 6 (501호) : 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및물건개요

사건번호: 광주지방법원 2023타경9953 (4)

채권자: (OOOOO

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지정보

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 509-4

토지면적: 2749.90㎡ (약 831.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용현황: 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

1.3. 건물정보

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제3층 제302호

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호외 5개호 (감정평가요항표 기재 내용. 자료상의 건물면적(0.00㎡)과는 상이하며, 실제 건물은 존재함.)

외벽: 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등.

내벽: 몰달위 페인트 등

창호: 새시 창호 등.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어있음.

1.4. 매각정보

감정가: 417,984,800원

토지면적: 2749.90㎡ (약 831.90평)

건물면적: 0.00㎡ (상기 1.3.항 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임. 봉선동은 광주광역시 내에서도 입지 좋은 지역으로 알려져 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반 교통사정은 무난시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기구분: 갑1

접수일자: 1973-07-27

권리종류: 소유권이전

권리자: 남규원

비고: 매매

등기구분: 갑2

접수일자: 2005-08-11

권리종류: 소유권이전

권리자: 남장희

비고: 증여

등기구분: 을8

접수일자: 2023-05-11

권리종류: 근저당권

권리자: 서광주농업협동조합

권리금액: 금360,000,000원

말소: 말소기준권리

등기구분: 갑5

접수일자: 2025-06-09

권리종류: 강제경매

권리자: 주식회사미래 외 3명

권리금액: 267,970,366원

말소: 말소 (본 경매와 관련 없는 별도 경매개시결정으로 보이며, 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

3.2. 채권총액

등기부채권 총액: 360,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서에 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않으며 상세 내역이 없어 추가 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 건물이용현황

기호 1 (101호) : 수리점

기호 2 (201호) : 자동차영업소

기호 3 (301호), 기호 4 (302호), 기호 5 (401호) : 학원

기호 6 (501호) : 단독주택

본건(302호)은 학원으로 이용 중임.

4.2. 토지이용계획및제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역.

5. 생활정보

5.1. 주변교육시설

"조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 봉선중학교, 전남여자고등학교 등 다수의 교육기관이 소재하여 학군이 양호함.

5.2. 편의시설

대형마트(이마트 등), 각종 소매점, 다양한 식당 및 카페, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있음.

5.3. 의료시설

주변에 종합병원 및 다수의 병·의원이 위치하여 의료 접근성이 우수함.

5.4. 공원및녹지

인근에 지역 공원 및 주민 편의시설이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공함.

5.5. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달된 지역임.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명필요

본건은 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 함.

6.2. 공부상층수와실제층수차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층임. 이는 건물 현황 파악 및 이용에 혼란을 줄 수 있어 현장 방문 시 상세 확인이 요구됨.

6.3. 건물면적정보의불일치

제공된 자료상 건물면적이 0.00㎡로 기재되어 있으나, 감정평가요항표 상 다수의 호실로 구성된 5층 건물임을 명시하고 있어, 실제 건물 면적 및 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요함.

7. 종합의견

본건 광주광역시 남구 봉선동 509-4 토지 및 건물 일괄 매각 물건은 조봉초등학교 인근의 노선상가지대에 위치하며, 각종 상업시설과 아파트가 혼재하는 지역임. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부하며, 교육 및 의료 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리관계상 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 농지취득자격증명 필요, 공부상 층수와 실제 층수 차이, 건물 면적 정보의 불일치 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필요함.

8. 투자포인트

* 광주 남구 봉선동의 안정적인 상권 및 주거 환경

* 다양한 상업시설 및 편의시설 밀집 지역

* 양호한 교통망과 생활 인프라

* 현재 인수 부담이 되는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 추가 권리 확인 필요)

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 본건의 정확한 권리관계 및 건물 상태에 대한 면밀한 현장 조사를 바탕으로 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 인근 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

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