나이스옥션 법원경매 광주 2023타경9953 [3] 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호외 5개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 몰달위 페인트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

기호 1 (101호) : 수리점
기호 2 (201호) : 자동차영업소
기호 3 (301호), 기호 4 (302호), 기호5 (401호) : 학원
기호 6 (501호) : 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

- 경계불분명(지적측량요)
- 현황은 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경9953 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제3층 제301호

토지면적: 185.00㎡ (약 56.0평)

토지지분: 185㎡ (약 56.0평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 345,950,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임. 봉선동은 교육열이 높고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 "광주의 대치동"으로 불리며, 고급 주거지역으로도 인식되고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 향후 봉선역 개통 예정으로 교통 인프라 확장이 기대됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 하나카드의 가압류 (금액: 8,171,871원)입니다 [갑6].

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주식회사에스엠산업개발 소유권 이전 (갑1)

* 하나카드 가압류 (갑6)

* 주식회사영진리빙 가압류 (갑7)

* 주식회사네오세라 강제경매 (갑10)

* 주식회사강동레미콘에이치에스 외 2명 강제경매 (갑12)

* 남구(광주광역시) 압류 (갑13)

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 명시되어 있으므로, 만약 존재하는 지상권은 인수될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관례 및 상세 내용은 미상으로 파악됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특성

본건은 근린상업지역에 위치하며, 주변으로 각종 상업시설과 주거단지가 혼재하는 노선상가지대의 특징을 보임. 봉선동은 학원가가 발달한 지역으로 알려져 있으며, 다양한 상업시설이 입점해 있음.

4.2. 건물 내 이용 현황

본건이 속한 건물은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물임.

* 1층: 수리점 (101호)

* 2층: 자동차영업소 (201호)

* 3층: 학원 (301호, 302호), 학원 (401호) - 본건 301호가 해당됨.

* 5층: 단독주택 (501호)

건물은 석재붙임, 몰탈위 페인트 마감 등이며, 위생 및 급배수, 소화전 설비 등이 되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건 인근에는 조봉초등학교가 위치하며, 각종 상업시설, 병의원, 은행 등이 밀집해 있음. 봉선동은 교육 인프라가 우수하여 학부모들에게 선호도가 높으며, 주거 환경이 쾌적한 지역으로 평가받고 있음. 일반적인 검색 결과상 본건 주변에서 혐오시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상의 1층, 2층, 3층, 4층, 5층이 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층으로 표시되어 있음. 따라서 본건 제3층 제301호는 실제 2층임.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요함.

* 현재 현황은 도로로 이용 중임.

6.3. 기타 특수 정보

관련 사건, 중복병합 사건, 중복 사건 등이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, "광주의 대치동"이라 불릴 만큼 교육 및 생활 인프라가 우수하여 투자가치가 높은 지역에 자리하고 있습니다. 조봉초등학교와 인접하며, 다양한 상업시설 및 주거단지가 혼재하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 건물 내 301호는 학원으로 이용 중이며, 5층 건물 내 위치하여 접근성 또한 양호합니다. 다만, 공부상의 층수 표기 오류, 불분명한 경계, 현황 도로 이용 등의 위험 요소를 가지고 있어 사전에 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 최고의 교육 특구 봉선동의 핵심 상권 내 위치.

* "광주의 대치동"으로 불리는 지역의 높은 인지도와 배후 수요.

* 향후 봉선역 개통 예정으로 인한 교통 인프라 개선 및 지가 상승 기대.

* 현황 용도(학원) 및 주변 상업시설과의 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 345,950,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 권리 분석, 공부상의 차이, 경계 불분명, 도로 이용 현황 등 파악된 리스크 요인을 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 낙찰자는 상기 리스크 요인의 해소 방안 및 지역 부동산 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.