나이스옥션 법원경매 광주 2023타경9953 [2] 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호외 5개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 몰달위 페인트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

기호 1 (101호) : 수리점
기호 2 (201호) : 자동차영업소
기호 3 (301호), 기호 4 (302호), 기호5 (401호) : 학원
기호 6 (501호) : 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

- 경계불분명(지적측량요)
- 현황은 진입로 등으로 이용중이며 지상에 차량차단기 설치됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2023타경9953 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제2층 제201호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 576,520,000원입니다.

토지 면적은 116.00㎡ (약 35.09평)이며, 토지 지분 또한 116㎡ (약 35.09평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡, 건물 지분은 0㎡로 기재되어 있으나, 감정평가서상 5층 건물 내 일부로 확인됩니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 (OOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 소재하며, "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 도로변을 따라 각종 상업시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 아파트 단지가 혼재하는 전형적인 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: "조봉초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로, 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거시설: 후면 아파트 단지 등 주거지역과 인접하여 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2024-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 인수 보증금 합계

본건에 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

토지 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 1992-11-10: 소유권 이전 (매매) - 정용운 외 1명

* 2007-04-18: 1번 유용권지분 전부 이전 (협의분할 상속) - 서삼례

* 2007-04-27: 1번 정용운 지분 전부 이전 (매매) - 주식회사센텀

* 2008-06-12: 3번 주식회사센텀 지분 전부 이전 (매매) - 김학규

* 2016-11-04: 9번 김학규 지분 전부 이전 (매매) - 박흥석 외 1명

* 2022-10-05: 14번 박흥석 지분 전부, 14번 이경애 지분 전부 이전 (매매) - 주식회사에스엠산업개발

* 2022-10-25: 2번 서삼례 지분 전부 이전 (매매) - 주식회사에스엠산업개발

말소 예정 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 2025-03-28 (접수): 주식회사네오세라 강제경매 (55,607,478원) - 말소기준권리

* 2025-06-17 (접수): 주식회사강동레미콘에이치에스 외 2명 강제경매 (250,510,150원) - 말소

* 2025-09-01 (접수): 광주세무서장 압류 - 말소

* 2025-11-26 (접수): 남구(광주광역시) 압류 - 말소

* 2026-01-06 (접수): 광주광역시 압류 - 말소

말소기준권리는 2025년 3월 28일 접수된 주식회사네오세라의 강제경매 개시 결정입니다. 이보다 선순위인 권리는 매각으로 모두 소멸되며, 후순위 권리 또한 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 이용상태

감정평가서상 본건이 속한 건물 내 다른 호실들의 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 101호: 수리점

* 201호 (본건): 자동차영업소

* 301호, 302호: 학원

* 401호: 학원

* 501호: 단독주택

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 봉선동은 광주광역시 내에서도 선호도 높은 지역 중 하나로, 풍부한 유동인구와 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본건은 노선상가지대에 위치하며, 주변의 다양한 상업시설 및 아파트 단지와 연계되어 있어 업종에 따라 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 근린상업지역으로 분류되어 있어 관련 업종의 입점에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 "조봉초등학교"와 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 교육 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

* 쇼핑 및 편의시설: 주변 상업시설을 통해 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 및 특이사항

* 경계 불분명: 지적측량이 필요할 수 있습니다.

* 현황 이용: 현황은 진입로 등으로 이용 중이며, 지상에 차량차단기가 설치되어 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

* 관련/중복/병합 사건: 본건은 관련 사건, 중복 병합 사건, 중복 사건이 존재하는 것으로 기재되어 있어, 경매 진행 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층이 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층으로 확인됩니다. 따라서 등기부등본상의 주소 "제2층 제201호"는 실제로는 건물의 3층에 해당할 가능성이 높습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 도시계획법 및 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 건물 면적 표기 오류 가능성

건물 면적 및 지분이 0㎡로 기재된 부분은 일반적인 상가 물건과는 상이합니다. 감정평가서상 5층 건물 내 일부임을 명시하고 있어, 실제 건물이 존재하지만 공부상 표기가 누락되었거나 특정 방식에 따라 0으로 표기되었을 가능성이 있습니다. 이는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 노선상가지대에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 조봉초등학교 인근이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 공부와의 차이, 경계 불분명, 현황 이용 상태, 건물 면적 표기 오류 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 현장 조사를 통한 철저한 실사와 권리 관계 확인이 필수적입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 내 선호 지역인 봉선동에 위치하며, 상업시설 및 주거지역이 혼재하여 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 교통 편리: 왕복 6차선 도로에 접해있고 버스정류장이 인근에 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 교육 환경: 조봉초등학교 인근으로 가족 단위 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 말소기준권리: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 576,520,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 파악된 물건의 가치, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 하회하는 금액에서 경쟁이 시작될 수 있으나, 현장의 정확한 가치 평가와 함께 신중하게 접근해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 제공하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.