나이스옥션 법원경매 광주 2023타경9953 [1] 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
도로변으로 각종 상업시설, 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호외 5개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 몰달위 페인트 등
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

기호 1 (101호) : 수리점
기호 2 (201호) : 자동차영업소
기호 3 (301호), 기호 4 (302호), 기호5 (401호) : 학원
기호 6 (501호) : 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하1층, 1층, 2층, 3층, 4층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

- 공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층은 실제로는 각각 지하 1층, 1층, 2층, 3층, 4층임.
- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2023타경9953 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 봉선동 509-4, 제1층 제101호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 5,508,000,000원입니다.

토지 면적은 727.99㎡(약 220.24평)이고, 건물 면적은 1421.51㎡(약 429.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 도로변으로 각종 상업시설과 후면으로 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

북동측으로는 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 9월 1일에 설정된 광주원예농업협동조합의 근저당권 (을11) 입니다.

말소기준권리 이하의 모든 근저당권, 임의경매, 강제경매, 가처분, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 2024년 7월 1일에 접수된 이춘원 명의의 소유권이전청구권가등기(갑3)는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권이 등록된 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 기아자동차

보증금: 600,000,000원

차임: 4,070,000원

전입일자(사업일자): 2011-10-27

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 동보전력주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 동보전력(주),정순임

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-02

대항력: 없음

비고:

제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 그러나 6억원 보증금의 기아자동차 임차인은 대항력이 있어, 실제 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 본 건의 주요 위험 요소 중 하나이며, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 대로변에 위치한 노선상가지대로, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

후면으로는 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요 또한 확보하고 있는 지역입니다.

현재 파악된 건물 내부 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 101호: 수리점

* 201호: 자동차영업소

* 301호, 302호: 학원

* 401호: 단독주택

이는 주변 상권의 특성을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 조봉초등학교 인근에 위치하며, 대로변 상업시설과 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

교통망으로는 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 기아자동차(기아 )는 6억원이라는 상당한 보증금과 월 407만원의 차임으로 2011년부터 사업을 영위하며 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있으므로, 반드시 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

* 공부상 층수와 실제 층수 차이: 공부상 1층, 2층, 3층, 4층, 5층이 실제로는 지하 1층, 1층, 2층, 3층, 4층으로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장 및 등기부등본 등 공부와 실제 현황 간의 불일치로, 향후 건축물 관련 인허가나 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 복잡한 사건 관계: 본 경매 사건은 '관련사건, 중복병합사건, 중복사건' 등으로 묶여 있어, 일반적인 경매 절차보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 수반될 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 이춘원 명의의 소유권이전청구권가등기(갑3)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아, 향후 소유권 분쟁의 잠재적 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 주요 도로변에 위치한 근린상가로, 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 55억 8천만원이며, 토지 약 728㎡, 건물 약 1422㎡의 규모를 자랑합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 6억원 보증금의 대항력 있는 임차인(기아자동차) 존재는 인수 부담으로서 면밀한 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반되는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제는 본 건의 가장 큰 쟁점입니다. 또한, 공부와 실제 층수 불일치, 복잡한 관련 사건 등은 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 우수: 대로변 코너 또는 인접한 위치로 상업시설로서의 가치가 높으며, 조봉초등학교 및 배후 주거 단지로 인한 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 대규모 부지: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 단일 사업 또는 다수의 사업으로 분할 운영 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 상권 잠재력: 다양한 업종의 상업시설이 밀집한 지역으로, 성장 및 발전 가능성이 있는 상권입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,508,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 계산하는 것이 일반적입니다. 그러나 본 물건의 경우, 6억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(기아자동차)의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 간에 명확한 불일치가 있어, 보증금의 실제 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

만약 6억원이 낙찰자가 인수해야 할 보증금이라면, 이는 입찰가 산정 시 반드시 차감되어야 할 주요 요소가 됩니다. 반대로, 해당 보증금이 인수되지 않는다면 이는 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확하고 안전한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 예정자는 반드시 해당 임차인의 보증금 처리 문제, 권리관계 재확인, 명도 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가(55억 8천만원)를 기준으로 하되, 위 언급된 불확실성 요소들을 충분히 반영하여 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.