나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5918 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 698-11, 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2023.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 로폭 약10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭10m-12m)(국지도로)
(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역,
성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5918 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 698-11, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

토지지분: 40.417㎡ (약 12.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.98㎡ (약 21.47평)

건물지분: 70.985㎡ (약 21.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭10m-12m)(국지도로)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

본건은 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지 위에 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 로폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 3월 31일 접수된 신반월새마을금고의 근저당권(채권액 152,100,000원)입니다.

이후 접수된 삼성카드, 롯데카드, 신한카드, 서민금융진흥원의 가압류와 신반월새마을금고의 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. (주의: 지상권이 존재할 가능성이 있으므로, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금 인수 여부는 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유자 확인 및 대항력 유무, 보증금 및 차임액 등을 별도로 파악해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 안산시 단원구 와동 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건축물대장상 본건 건물은 2013년 7월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 총 4층 건물 중 2층에 해당합니다.

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 기준)는 다음과 같습니다.

* 11,800만원 (전용 61.07㎡, 1층)

* 9,800만원 (전용 59.38㎡, 3층)

* 12,000만원 (전용 75.00㎡, 2층)

제공된 정보를 바탕으로 평당 시세를 산출하면 약 529만원 ~ 639만원 수준입니다.

본건의 건물 전용면적(70.98㎡)을 기준으로 환산 시, 주변 시세는 약 1억 1,300만원에서 1억 3,700만원 범위로 추정됩니다.

감정가 1억 8,200만원과 비교했을 때, 최근 실거래가 기준 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

도보 거리에 와동초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주변에 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 실제 점유자가 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임에 대한 별도 확인이 필요하며, 이는 명도 과정이나 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다. (주의: 본 건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 미상 정보 자체는 리스크 요인입니다.)

건물 연식이 2013년으로, 노후화 정도에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 관련 규제를 받으므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 대비 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리관계는 명확하지 않으나, 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상인 점은 낙찰 후 명도 등에서 주의가 필요한 사항입니다.

최근 주변 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있으므로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 와동초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 선호도가 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

* 잠재적 가치: 시세 대비 저평가된 감정가로 인해, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 1,300만원에서 1억 3,700만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 1억 8,200만원으로, 최근 시세보다 높게 평가되었습니다.

입찰 시에는 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

임대 관계 미상인 점, 명도 가능성 등을 고려하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 당일 경매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.