나이스옥션 법원경매 남원 2023타경433 [1] 전라북도 장수군 계남면 신전리 1454-45 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)하나감정 · 평가일 2023.07.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서, 외벽: 화강석판재, 칼라강화유리 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임, 목재마감, 몰탈마감 등, 바닥: 타일붙임, 무광타일, 화강석판재, 콘크리트 등, 창호: 샷시 창호 및 강화유리창호임.

건물의 구조

일련번호 5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서,
외벽: 화강석판재, 칼라강화유리 등,
내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임, 목재마감, 몰탈마감 등,
바닥: 타일붙임, 무광타일, 화강석판재, 콘크리트 등,
창호: 샷시 창호 및 강화유리창호임.

이용상태

일련번호 5) 교육연구시설(연수원-타코마장수관광농원)로서, 지하층: 기계실, 세탁실, 목욕탕(시설철거) 등, 1층: 로비, 식당, 사무실, 목욕탕(시설철거) 등, 2~3층: 숙박시설, 휴게실 등으로 이용중임.

이용상태

일련번호 5) 교육연구시설(연수원-타코마장수관광농원)로서,
지하층: 기계실, 세탁실, 목욕탕(시설철거) 등,
1층: 로비, 식당, 사무실 등,
2-3층: 숙박시설, 휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소방설비, 수변전설비, 승강기설비, 발전설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소방설비, 수변전설비, 승강기설비, 발전설비 등이 되어 있음. ※ 본 건물은 도난에 의한 건물의 파손 등으로 인하여 사진용지와 같이 건물의 부대설비인 냉난방설비, 공조설비, 수전설비, 소방설비, 통신설비, 수변전설비 등의 파손을 확인한 상태임.

부합물 및 종물

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부합물 및 종물

일련번호 ㄱ-ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 본 건물은 도난에 의한 부대설비 등의 훼손으로 인하여 훼손부분의 복구공사 없이는 정상적인 건물의 관리 및 운영이 곤란한 상태로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(평가서상 ㄱ~ㅂ) 및 구축물[평가서상 ㅅ(옥외수영장), ㅇ(연못)] 및 2024. 11. 8.자 재감정서상의 제시외 건물 각 매각 포함
2. 목록1,4 에 소재하는 관정 2식(가동여부확인불가, 허가유효기간도과) 매각 포함
3. 목록1. 지상에 소재하는 타인소유로 추정되는 컨테이너 및 저온저장고 각 매각 제외
4. 목록1,2,4 지상에 소재하는 비닐하우스, 컨테이너 및 구조물 각 매각에서 제외
5. 목록1,2,3,4,6 지상에 식재되어 있는 조경수(소나무, 벚나무, 반송 등) 매각 포함
6. 금산코아 주식회사로부터 2023. 8. 11.자로 공사대금(66,676,350원) 및 대여금채권(497,105,372원)을 합한 금 562,761,722원을 피담보채권으로 하는 유치권신고가 있으나 그 성립 여부 불분명
7. 목록6. 지분매각
8. 목록5. 부대설비 등의 훼손 등으로 인하여 복구공사 없이는 정상적인 건물의 관리 및 운영이 곤란한 상태임[자세한 사항은 2026.7.28.자 재현황조사서, 2026.8.24.자 재감정평가서(감정가액변동있음) 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 남원지원 2023타경433 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석한 것입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 남원지원 2023타경433 (1)

* 물건 소재지: 전라북도 장수군 계남면 신전리 1454-45 (신주소: 전라북도 장수군 장수로 2662-11)

* 토지 면적: 53,374.00㎡ (약 16,146.44평)

* 건물 면적: 11,856.82㎡ (약 3,586.74평)

* 주요 용도: 교육연구시설 (연수원 - 타코마장수관광농원)

* 감정 평가액: 11,715,147,420원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 (지하 1층 포함 총 4개 층)

* 사용승인일: 2009년 2월 13일

* 물건명세서 작성일: 2026년 9월 7일

1.2. 입지조건

* 소재지는 전라북도 장수군 계남면 신전리에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다.

* 제공된 자료만으로는 주변의 구체적인 교통 상황, 도로 상태, 환경 등에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 해당 지역은 자연환경이 잘 보존된 농촌 또는 산간 지역으로 추정됩니다.

* 편의시설, 의료시설, 교육시설 등 생활 인프라에 대한 정보는 부족하여, 해당 물건 이용 시 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 상세 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2014년 11월 17일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을5)입니다.

* 이후 설정된 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 다만, 금산코아 주식회사로부터 2023년 8월 11일자로 공사대금 및 대여금 채권을 포함한 총 562,761,722원을 피담보채권으로 하는 유치권이 신고되었습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 특수물건정보에는 법정지상권이 명시되어 있으나, 물건명세서에서는 해당 사항 없다고 기재되어 있어 권리관계 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

1.4. 상권분석

* 본 물건은 교육연구시설(연수원 - 타코마장수관광농원)로 이용되었으며, 지하층은 기계실, 세탁실, 목욕탕(시설철거) 등으로, 1층은 로비, 식당, 사무실, 목욕탕(시설철거) 등으로, 2~3층은 숙박시설, 휴게실 등으로 이용되었습니다.

* 건물은 도난으로 인한 부대설비(냉난방, 공조, 수전, 소방, 통신, 수변전 설비 등)의 심각한 훼손이 확인되었습니다. 복구 공사 없이는 정상적인 건물 관리 및 운영이 곤란한 상태입니다.

* 주변이 농촌 또는 산간 지역으로 추정되어, 일반적인 상권보다는 특정 목적(예: 연수원, 숙박 시설, 요양 시설 등)으로 활용될 경우의 잠재력을 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 장수군 계남면에 위치하며, 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 광범위한 토지를 보유하고 있어 활용 가능성이 있으나, 접근성 및 편의 시설 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 금산코아 주식회사가 신고한 약 5.6억원의 유치권이 존재하며, 성립 여부가 불분명하여 인수 위험이 있습니다.

* 건물 훼손: 도난으로 인한 주요 설비의 심각한 파손으로 인해 대규모 복구 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 정상적인 운영을 위해서는 상당한 시간과 비용 투자가 필요합니다.

* 법정지상권: 특수물건정보에 명시되어 있으나, 물건명세서상으로는 해당사항 없다고 기재되어 있어, 낙찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 건물, 구축물, 컨테이너, 비닐하우스 등이 매각에서 제외되어 현장 확인 및 명확한 구분이 필요합니다.

* 관정: 2개소가 매각에 포함되나, 가동 여부 확인 불가 및 허가 유효기간 도과 상태입니다.

* 조경수: 소나무, 벚나무, 반송 등 조경수가 매각에 포함됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 장수군에 위치한 대규모 교육연구시설(연수원) 용도의 부동산입니다. 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 보유하고 있으나, 도난으로 인한 건물 내 주요 설비의 심각한 훼손 상태가 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재는 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 복구 공사에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 117억 원대이나, 현 상태를 고려할 때 실제 가치 및 투자성을 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광범위한 토지와 대규모 건물을 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회를 제공합니다.

* 향후 시설 복구를 통해 연수원, 숙박 시설, 요양 시설 등 다양한 용도로의 재개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 장수군이라는 지역의 특성을 고려한 관광 자원 연계 개발 등을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 11,715,147,420원

* 본 물건은 유치권 인수 가능성, 막대한 복구 비용, 그리고 권리관계의 불확실성 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가 산정 시 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 하며, 복구 비용 및 예상 인수 부담금 등을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 복구 범위 및 비용 산출, 유치권의 최종 처리 결과 확인, 그리고 향후 활용 계획 수립 이후에야 가능할 것으로 판단됩니다.

* 일반적으로 이러한 고위험 물건의 경우, 감정가의 50~70% 수준 또는 그 이하에서 입찰가가 결정될 수 있으나, 상세한 현장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.