나이스옥션 법원경매 수원 2023타경50198 [1] 경기도 용인시 기흥구 상갈동 481, 305동 9층902호 (상갈동,금화마을주공그린빌) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트감정 · 평가일 2023.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상갈동 소재 수인분당선 "상갈역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 인근에 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 교육시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 수인분당선 "상갈역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조경사지붕 지하1층/지상18층 건물중 제9층 제902호로서, (사용승인일: 2001.10.08) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내의 포장도로를 통하여 외곽공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(상갈택지) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경50198 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 상갈동 481, 305동 9층902호 (금화마을주공그린빌)

* 용도: 아파트

* 감정가: 554,000,000원

* 토지면적: 34.71㎡ (약 10.50평)

* 건물면적(전용): 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 상갈동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 환경으로는 수인분당선 "상갈역" 북측 인근에 위치하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상갈택지)으로 지정되어 있어 주거지로서의 가치가 높습니다. 또한, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당하며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 주거용 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 1.2. 권리분석

* 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 2023년 1월 11일자 강제경매 개시결정 등기(채권자: 김형민, 채권액: 30,549,041원)에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 이후 접수된 권리(강제경매, 압류) 역시 모두 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도의 기재 사항이 없어 실질적으로 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 1.3. 상권분석

* 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 금화마을주공3단지는 총 1070세대의 대규모 단지로, 단지 내 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 주거 상권으로서의 특징을 갖추고 있습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 본건은 금화마을주공3단지 내 305동 9층 902호 아파트입니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 금화마을주공3단지

* 주소: 경기도 용인시 기흥구 상갈동 481

* 준공년도: 2001년 10월 08일

* 총 세대수: 1070세대

* 건물구조: 철근콘크리트조 철골조 경사지붕, 지하 1층/지상 18층 건물 중 9층

* 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 주차: 총 1079대 가능 (지하 825대, 지상 254대)

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 22대가 설치되어 있습니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 관련 사건 및 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 정보 상 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. (제공된 정보 상 인수 보증금 0원이라 명시되어 있으나, 임차인 현황은 미상으로 표기됨. 이는 추후 점유 관계 확인 시 주의 필요.)

* 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 목적(외국인, 특정 용도 등)에 해당할 경우에만 적용되므로 일반 개인의 주거 목적 매수에는 영향이 미미합니다.

7. 1.6. 종합 의견

* 수인분당선 상갈역 인근에 위치한 쾌적한 주거 환경을 갖춘 아파트입니다.

* 단지 규모가 크고 지역 내에서 오랜 기간 형성된 아파트로서 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 부담이 적은 편입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 최근 거래가 활발한 60㎡ 이하 소형 평형으로 환금성이 양호합니다.

* 수인분당선 상갈역 역세권 단지로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 2001년 준공으로 연식은 있으나, 꾸준한 관리로 인한 단지 내 주거 환경이 유지되고 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리가 명확하여 낙찰 후 권리 관계 승계 부담이 적습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 최근 2026년 6월 실거래가 기준으로, 본건과 동일 평형(59.97㎡)의 거래 가격은 50,300만원에서 53,250만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 55,400만원으로, 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

* 9층이라는 중간층의 선호도를 고려하고, 경매 진행 상황 및 기타 낙찰가율을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 접근하여 51,000만원에서 53,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 최적 입찰가는 약 52,000만원 전후로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.