나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [8] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.
-재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 안산지원 2023타경5154 (8)

3. 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층205호

4. 용도: 도시형생활주택

5. 건물 규모:

* 총 층수: 4층 (본건 2층)

* 사용승인일: 2011년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 516.64㎡

6. 면적:

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 건물면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

7. 감정가: 79,000,000원

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 안OOOOOOOOO

11. 특이사항: 공동담보, 공유자우선매수신고, 재매각

12. 주의사항:

* 본 물건은 재매각 대상입니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

13. 등기부채권 총액: 약 840,000,000원

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

3. 교통 상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하며, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

4. 인접 도로 상태:

* 본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리:

* 을2 근저당 (2019-07-19, 안산중앙신용협동조합, 360,000,000원)

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

4. 임차인 현황:

* 임차인: JINY *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 정영숙(ZHENGYINGSHU)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-13

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고:

5. 인수 보증금 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

1.3. 상권분석

2. 주변 상업 시설 현황:

* 본건은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 인근 안산역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

3. 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식의 다세대 주택(약 38.47㎡, 2018년식)이 2026년 3월 약 1.70억원에 거래되었습니다. 해당 거래의 평당가는 약 442만원/㎡입니다.

* 본건의 감정가는 79,000,000원으로, 건물 면적 17.60㎡ 대비 평당가 약 449만원/㎡로 계산됩니다. 이는 최근 시세와 유사한 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

* 그러나 본건의 면적(17.60㎡)은 제공된 거래 사례보다 훨씬 작으므로, 실제 시장 가치는 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 주변 편의/교육/의료 시설:

* 교육시설: 안산원곡초등학교, 원곡유치원 (보호구역)이 인근에 위치합니다.

* 교통: 4호선 및 수인분당선 안산역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 안산역 주변 상업지역을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 혐오시설 유무:

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 생활소음진동관리지역 등이 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 재매각 및 특별매각조건:

* 본 물건은 재매각으로, 이전에 매수자가 잔금을 납부하지 않았거나 기타 사유로 경매가 다시 진행되는 경우입니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로, 입찰 시 더 많은 초기 자금이 필요합니다.

3. 전세사기 피해자 우선매수권:

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라, 전세사기 피해자로 인정된 자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 상황에서 낙찰이 무효화되거나 제3자가 우선 인수할 가능성을 내포합니다.

4. 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가:

* 등기부 상 채무 총액이 약 8.4억원으로, 감정가(약 0.79억원)보다 현저히 높아 채권 회수의 어려움으로 인한 경매 취소 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

5. 협소한 면적:

* 건물 면적이 17.60㎡(약 5.32평)으로 매우 작아, 활용도 및 임대 수요에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 공동담보 및 공유자우선매수신고:

* 공동담보 물건으로, 관련 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고가 있어, 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 공유자가 우선 매수할 권리가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동의 도시형생활주택으로, 안산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

3. 하지만 재매각 물건이며, 매수신청보증금이 2배(20%)이고 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성, 매우 협소한 면적(17.60㎡) 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

4. 등기부 상 채무 총액이 감정가에 비해 매우 높아 경매 절차상 변동 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 안산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

3. 소형 주택으로 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있습니다.

4. 재매각으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 시세 분석:

* 본 건의 건물 면적(17.60㎡)은 제공된 최근 매매 사례(38.47㎡ 이상)보다 훨씬 작습니다.

* 하지만 감정가 대비 평당가(약 449만원/㎡)는 최근 시세(약 442만원/㎡)와 유사하게 산정되어 있습니다.

* 본 건은 재매각, 20% 보증금, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 위험 요소를 안고 있어, 감정가보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

3. 예상 입찰가 범위:

* 상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이를 제안합니다.

* 투입 자금: 예상 입찰가 범위의 20% (보증금) + 명도 및 기타 부대 비용. (예: 6천만원 입찰 시 보증금 1,200만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.