나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [7] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2023타경5154 (7)

• 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층203호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 65,000,000원

• 토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

• 토지 지분: 10.2818㎡ (약 3.11평)

• 건물면적: 14.40㎡ (약 4.35평)

• 건물 지분: 14.4㎡ (약 4.35평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 안OOOOOOOOO

• 건축물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제2층 제203호

• 건축년도: 2011년 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 대체로 보통시 됨.

• 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선인 안산역과 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 보통시 됨.

• 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 을2, 2019년 7월 19일자 안산중앙신용협동조합 근저당권 (360,000,000원)

• 총 등기부채권액: 840,000,000원

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (단, 지상권개요는 있으나 상세 내용 없음).

• 임차인 현황:

* 임차인: 남 (NANHAIXING)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 없음

* 확정일자: 2018년 3월 9일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

• 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

• 본 물건이 위치한 원곡동 일대는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 상업 혼합 지역임.

• 특히 원곡동은 다문화마을특구로 지정되어 외국계 업소(음식점, 마켓 등) 비율이 높으며, 이는 지역 상권의 특색을 형성하고 있음.

• 안산역 인근에 위치하여 상권 접근성은 양호한 편이나, 주변 상가 공실률 등 전반적인 상권 침체 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요함.

5. 생활정보

• 편의시설: 주변에 CU 편의점(안산소윤점) 및 다양한 근린생활시설이 위치함.

• 교통시설: 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

• 교육시설: 안산원곡초등학교, 원곡유치원이 인근에 있어 교육환경이 비교적 양호함.

• 주거 환경: 조용한 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있음.

6. 잠재적 리스크

• 도시형생활주택: 일반 공동주택과 다른 법규 적용이나 관리상의 특징이 있을 수 있음.

• 건물 노후화 가능성: 2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

• 건축물 용도 및 토지 이용계획 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역 등 관련 법규 준수 필요.

• 채권 총액: 등기부채권 총액이 8.4억원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성 및 향후 시장 가치에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 안산역 인근 역세권에 자리하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

• 감정가는 65,000,000원으로, 토지 약 3.11평, 건물 약 4.35평의 소형 주거 공간입니다.

• 등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

• 주변 시세와 비교 시, 본 건의 감정가는 시장 가치 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되나, 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

• 원곡동의 다문화 특구 특성 및 도시형생활주택이라는 점을 고려하여 투자 가치를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

• 안산역 역세권의 편리한 교통 환경.

• 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

• 인수 부담이 되는 임차인 보증금이 없음.

• 향후 지역 개발 가능성 및 소형 평형의 임대 수요.

9. 예상 입찰가

• 본 물건은 전용면적 14.40㎡ (약 4.35평)의 소형 도시형생활주택입니다. 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적대의 빌라나 다세대주택의 경우, 38.47㎡(약 11.63평)가 1억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 약 440만원 선으로 환산 시, 본 건의 시장가치는 약 6,360만원 정도로 추산됩니다.

• 본 건의 감정가는 65,000,000원으로, 이는 추정 시장가치 범위 내에 있습니다.

• 소형 평형의 희소성과 투자 목적을 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

• 예상 입찰가: 60,000,000원

• 본 입찰가는 주변 시세, 감정가, 소형 평형의 특성 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.