나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [4] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.물건정보

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층105호

건물명: (자료 없음)

용도: 도시형생활주택

건축연도: 2011년 (사용승인일 기준)

1.1. 2.경매정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 62,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 04월 20일

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 면적

1.2. 1.토지면적

총 토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지 지분: 10.2818㎡ (약 3.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물면적

건물 면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

건물 지분: 14.4㎡ (약 4.36평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 개요

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하고 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리인 을2 근저당권(안산중앙신용협동조합, 360,000,000원)을 포함하여 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 현재 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 전체 채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 09월 24일

* 확정일자: 2019년 09월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 16일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 경매 취득자에게 승계되지 않습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 활성 권리로 확인되지는 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 안산시 단원구 소재 59.34㎡(약 17.95평) 주택이 2026년 3월 11일 16,300만원에 거래되었습니다 (약 90.8만원/평).

* 경기도 안산시 상록구 소재 38.47㎡(약 11.64평) 주택이 2026년 3월 4일 17,000만원에 거래되었습니다 (약 146.0만원/평).

본건은 14.40㎡(약 4.36평)로, 제공된 거래 사례보다 면적이 현저히 작습니다. 면적 차이를 감안하더라도, 가장 유사한 평당 가격대는 약 146.0만원/평 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 636.5만원에 해당하는 가치로 추정할 수 있으나, 이는 개별 호실의 상태, 층수, 정확한 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 감정가 62,000,000원은 이러한 시장 가격을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여, 정확한 전월세 시세 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층 105호로, 현재 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 토지는 등고평탄한 정방형의 건부지로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 주의사항

* 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 시 경쟁의 요인이 될 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고가 되어 있어, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

현장 조사 및 주변 환경 정보에 따르면, 본건은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 모든 기존 권리가 경매 절차를 통해 소멸될 예정이어서 권리관계가 명확합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성 및 공유자 우선매수신고는 입찰 시 고려해야 할 중요 사항입니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건입니다.

* 주변 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 평당 가격이 약 146.0만원 수준을 기록한 사례가 있으며, 이를 본건 면적(약 4.36평)에 적용 시 약 6,365만원의 가치를 추정할 수 있습니다. 이와 유사하게, 다른 거래 사례의 평당 가격(약 90.8만원/평)을 적용할 경우 약 3,955만원으로 추정되어 가격 편차가 존재합니다.

감정가가 최신 거래 사례의 평당 가격 범위 내에 있어 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성 및 공유자 우선매수신고 등의 변수를 고려해야 하므로, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다.

전체적인 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 따라서 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 개인의 투자 전략 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.