나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [3] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 2026. 6. 16. 우선매수신고서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층 103호

용도: 도시형생활주택 (건축물 현황: 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택))

감정가: 62,000,000 원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.2818㎡ (약 3.11평)

건물면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

건물지분: 14.4㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

등기부채권 총액: 840,000,000 원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

북동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(360,000,000원)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 840,000,000원으로 높으나, 임의경매 개시로 인해 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-26

대항력: 없음

* 임차인: 이 (LISHOUHE)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-20

확정일자: 2023-08-21

배당신고일자: 2023-12-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 이수학 임차인은 보증금 50,000,000원에 대해 배당을 신고하였으며, 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 것으로 예상됩니다.

특이사항:

* 공유자 우선매수 신고: 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따라 2026년 6월 16일에 우선매수신고서가 제출되었습니다. 이는 법원 경매 기일에 공유자가 우선적으로 해당 물건을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산원곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

인근 버스 정류장을 통해 안산역 등 주요 교통 요지로의 접근이 용이하여 생활권 형성에 긍정적인 요소가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 안산원곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 안산역(4호선, 수인분당선) 및 다수의 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 형태: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월, 원곡동 959-2번지(까르페디엠), 전용 51.6㎡, 4층: 228,000,000원

* 2026년 3월, 원곡동 945-17번지, 전용 59.34㎡, 3층: 163,000,000원

* 2026년 3월, 원곡동 959-3번지(SK빌라), 전용 38.47㎡, 4층: 170,000,000원

주변 유사 물건들의 거래가는 전용면적 38.47㎡ ~ 59.34㎡ 기준으로 163,000,000원에서 228,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건의 건물 전용면적은 14.40㎡ (약 4.36평)으로, 주변 거래 사례의 면적보다 현저히 작습니다. 이는 단위 면적당 가격 산정 시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수 신고가 제출되어, 법원 기일에 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우 일반 입찰자는 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 초소형 면적: 전용면적 14.40㎡는 매우 협소하여 주거용으로 사용하기에는 제한이 있을 수 있으며, 활용 가치나 재매각 시 수요가 적을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 8.4억원으로 감정가 6,200만원에 비해 매우 높아, 물건의 정상적인 경매 진행 가능성 및 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다문화 밀집 지역 특성: 안산원곡초등학교 주변은 다문화 학생 비율이 높은 지역으로, 지역 특성에 대한 이해가 필요합니다. (직접적인 혐오 시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택 경매 물건입니다. 안산역이 인근에 있어 교통 접근성이 양호하며, 안산원곡초등학교 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

가장 주목해야 할 점은 '공유자 우선매수신고' 및 '전세사기 피해자 지원 특별법'에 따른 우선매수 신고가 제출되었다는 사실입니다. 이는 법원 기일에 공유자가 우선적으로 매수할 가능성이 매우 높음을 시사하며, 일반 입찰자에게는 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

건물 면적이 14.40㎡ (약 4.36평)으로 매우 작아 활용도에 제한이 있을 수 있다는 점 또한 고려해야 합니다.

이러한 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산역 역세권 입지: 4호선 및 수인분당선 이용으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 지역 내 주거 수요: 원곡동 일대의 도시형생활주택 및 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있습니다.

* 낮은 감정가: 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 비교적 낮게 책정되어, 시세 대비 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 62,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용 38.47㎡(약 11.6평)의 경우 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 환산하면 약 1460만원/평 수준입니다. 본건의 전용면적 14.40㎡(약 4.36평)에 이를 적용할 경우, 잠재적 시세는 약 63,616,000원(6,361만 6천원)으로 추정됩니다.

그러나 본건은 '공유자 우선매수신고' 및 '전세사기 피해자 지원 특별법'에 따른 우선매수 신고가 제출된 특수 물건입니다. 이러한 경우, 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높으므로 일반 입찰자가 낙찰받기는 어렵거나, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

만약 이러한 우선매수권 행사 없이 일반 입찰이 진행된다는 가정 하에, 매우 작은 면적, 높은 채무 총액, 그리고 특수 물건이라는 점을 감안하면, 보수적인 입찰가는 감정가의 80% 수준인 49,600,000원 (4,960만원) 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 우선매수권 행사가 없을 경우의 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 법원 기일 진행 상황을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.