나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [2] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층102호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트조, 4층 건물 내 제1층 제102호

건물 이용상태: 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용 중

설비내역: 위생, 급배수, 난방 설비 등 구비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 62,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 14.40㎡ (약 4.35평)

토지지분: 10.2818㎡

건물지분: 14.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하며, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 안OOOOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 안 (안영대)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023-02-10

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 소유권 보존(안영순), 소유권 이전(윤종숙) 이력이 확인됩니다.

이후 여러 건의 근저당권(안산중앙신용협동조합, 임선순, 양영원) 및 임의경매 개시결정(안산중앙신용협동조합)이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 을2 근저당권 (접수일자 2019-07-19)입니다.

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 실제로는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형태

본건 소재지는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전형적인 주거 밀집 지역의 상권 형태를 보입니다.

4.2. 본 물건의 상권 내 위치

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있어 독립적인 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

안산원곡초등학교와 원곡유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의 시설

안산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수 및 공동담보

본건은 공유자우선매수 신고 대상이며, 공동담보 물건에 포함되어 있어 낙찰 후 복잡한 관계가 발생할 수 있습니다.

6.2. 전세사기 특별법 관련

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 대상입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법규 및 행위 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 전용 면적 14.40㎡ (약 4.35평)의 소형 주거 공간입니다. 감정평가액은 62,000,000원이며, 이는 단위 면적당 가격으로 볼 때 주변 시세와 유사한 수준으로 평가됩니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안산역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 권리 분석 상, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 등기부상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 대상이며, 전세사기 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 인해 낮은 총 투자 비용으로 접근 가능하며, 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익형 투자로 고려해볼 수 있습니다.

* 안산역 역세권에 위치하여 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 경우, 경매 특성상 추가적인 투자 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 단위 가격은 약 430만원/㎡ 수준으로, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 경매 물건의 특성상 낙찰가율은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 잠재적 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원 내외로 제안합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.