나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [13] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (13)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

준공일자: 2012년 1월 3일

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 대체로 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역과 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

도로상태: 본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 19일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (을2, 360,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 소멸될 권리입니다 [cite: report].

소유권 및 주요 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2012-01-16)

* 소유권이전 (갑2, 2019-07-19, 매매)

* 근저당권 (을2, 2019-07-19, 말소기준)

* 기타 근저당권 및 임의경매 권리들은 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액: 840,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.4. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인 1: C *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 금액이 미상임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 황인석(HUANGRENXI)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-20

확정일자: 2023-04-24

배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

건축물 용도: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변시설: "안산원곡초등학교"가 인근에 위치해 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통: 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오 시설에 해당하는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: C * 임차인은 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어, 낙찰자가 해당 임차인과 관련된 문제에 대해 추가적인 부담을 질 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 소형 면적: 14.40㎡ (약 4.36평)의 매우 작은 면적은 향후 임대 시 임차인 확보나 매각 시 환금성에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 안산역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 감정가 65,000,000원은 14.40㎡의 소형 면적을 고려할 때 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 수요에 적합한 안산역 인근의 소형 주거 시설로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공된 건물로, 오래되지 않아 기본적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가가 시세에 부합하거나 약간 낮게 책정된 것으로 보이며, 향후 안산 지역의 개발 및 수요 증가에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 58,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 65,000,000원 대비 약 89% 수준으로, 대항력 있는 임차인의 존재라는 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 정확한 임차인 상황 파악 및 주변 시세 변동 추이를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.