나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [11] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층208호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 9.82㎡ (약 2.97평)

건물면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 용이하며, 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 인근에 소재하고 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 확인된 모든 근저당권(을2, 을4, 을5, 을7)은 말소 처리되었습니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정은 2023년 10월 26일 수원지방법원 안산지원의 결정으로, 채권자는 안산중앙신용협동조합입니다.

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: HANM *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: JINJ *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-14

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: JINL *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-12

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 김홍련 (JINHONGLIAN)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

확정일자: 2022-10-12

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. 김홍련 씨는 보증금 55,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 본 경매에서 배당받아야 하는 금액이므로, 배당표 확정 및 실행 과정을 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 권리분석 상 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 원곡동 일대는 안산역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다.

안산역 인근은 교통의 요지로 유동인구가 많으며, 이에 따른 상업 시설 및 주거 시설의 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

다세대주택, 도시형생활주택 등 소형 주거 형태가 많아 1인 가구 또는 신혼부부 등 젊은 층의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

근린생활시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변에 안산원곡초등학교 등 교육 시설이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

대중교통 이용 시 4호선 및 수인분당선 안산역을 통해 서울 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 다양한 상업 시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 본건의 건물 면적이 13.76㎡(약 4.16평)으로 매우 작아, 향후 매각 또는 임대 시 잠재적 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 김홍련 씨의 경우 보증금 55,000,000원이 있으나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 하지만 배당 절차를 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

감정가 62,000,000원에 비해 시세가 높은 유사 물건들의 거래 사례가 있어, 낙찰가에 따라 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 매우 작은 면적은 투자 및 활용에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 안산역 인근이라는 장점으로 꾸준한 임대 수요 기대 가능

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 면적의 매매 사례 가격이 높게 형성되어 있어, 적정 낙찰가 확보 시 투자 메리트 존재

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격이 다양하게 형성되어 있습니다.

특히 38.47㎡ 면적의 물건이 170,000,000원에 거래된 사례(2026년 3월)는 본건의 평당 단가(약 440만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

본건의 감정가(약 450만원/㎡)는 이러한 시장 가격을 반영한 것으로 보입니다.

경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요하므로, 감정가의 90~95% 수준을 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 60,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰 희망가는 58,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.