나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [10] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자로 우선매수신고서를 2026.5.14.자로 제출함(2026. 5.18. 정정,변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5154 (10)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 2층207호

용도: 도시형생활주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.2818㎡ (약 3.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

건물지분: 14.4㎡ (약 4.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공유자우선매수신고

주의사항: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자로 우선매수신고서가 2026년 5월 14일자로 제출되었고 2026년 5월 18일 정정 및 변경되었습니다.

특수물건정보: 공동담보, 공유자우선매수신고

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선인 안산역과 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호합니다.

건물 북동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(설정액 360,000,000원)입니다.

그 외 후순위 근저당권, 근저당권매목록, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 840,000,000원으로 파악됩니다.

임차인으로는 지정호(CHIZHENGHU) 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2021년 3월 9일입니다. 배당신고일자는 2023년 11월 7일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

안산역 인근으로 교통 편의성이 좋으며, 이는 상업 시설 및 편의 시설 접근성에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 안산원곡초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

안산역을 통해 지하철 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물 내 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 전세사기피해자 우선매수신고입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 행사 여부가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 낙찰 이후에도 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 내포합니다.

총 채무액이 감정평가액 대비 상당히 높은 편으로, 채권 회수 과정에서 추가적인 변동성이 발생할 수 있습니다.

건물 면적이 14.40㎡(약 4.36평)으로 매우 작아, 재매각 또는 임대 시 대상 수요층이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 안산역 인근으로 교통 편의성이 우수하고 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 전세사기 피해자로 인한 우선매수신고가 현재 진행 중이며, 이는 본 경매의 가장 큰 변수입니다. 또한, 작은 면적과 높은 총 채무액은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

감정평가액 65,000,000원 대비 소형 면적인 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

안산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

전세사기 피해자 우선매수 신고 건이 어떻게 처리되는지에 따라 낙찰 가격 및 향후 시장 가치에 큰 영향을 받을 것입니다. 낙찰 이후 해당 이슈가 원만히 해결된다면, 소형 주택으로서의 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전세사기피해자의 우선매수신고라는 특수한 상황에 놓여 있어 예상 입찰가 산정에 어려움이 따릅니다. 해당 신고자의 권리 행사 여부 및 그 결과에 따라 본 경매 절차의 진행 방식이나 최종 낙찰 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 65,000,000원 및 주변 유사 물건의 시세(면적 대비 약 275만원~442만원/㎡)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가는 소형 면적을 감안하여 적정하게 산정된 것으로 보입니다.

다만, 우선매수신고 이슈로 인한 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 58,000,000원에서 65,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 금액은 제반 리스크를 포함한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.