나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5154 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)경원감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역(4호선 및 수인분당선, 안산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제 1층 제101호외 12개호로서

외벽: 석재 및 벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)-(13)은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(공동주택-다세대주택 및 도시형생활주책) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택으로 이용중임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 815-3, 1층101호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2023타경5154 (1)이며, 감정가는 62,000,000원입니다.

토지 면적은 10.28㎡ (약 3.11평)이고, 건물 면적은 14.40㎡ (약 4.36평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 안OOOOOOOOO (마스킹 처리)입니다.

건축물 표제부에 따르면 본건이 속한 건물은 2011년 7월 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위에는 다세대주택, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

교통상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하는 등 교통 환경은 대체로 양호한 편입니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 7월 19일에 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (을2)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 을구의 근저당권들 (을2, 을4, 을5, 을7) 및 갑구의 임의경매 개시결정 (갑3)은 소멸될 예정입니다.

현재 등기부 요약상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: CUIX *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-23

* 대항력: 없음

* 임차인: JING *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-03

* 확정일자: 2019-09-03

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

위 임차인 현황에서 김 씨의 보증금이 기재되어 있으나, 대항력이 없으며 배당 신고가 되어 있어 경매 절차를 통해 처리될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항으로는 본건이 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점입니다. 이는 입찰 참여 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

또한, 본건은 공유자우선매수신고 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산시 단원구 원곡동 지역에 위치하며, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 3월 경기도 안산시 단원구 원곡동 945-17번지 소재 전용면적 59.34㎡, 2011년식 다세대주택이 163,000,000원(약 2,747,000원/㎡)에 거래되었습니다.

같은 시기 경기 안산시 상록구 959-3번지 소재 전용면적 38.47㎡, 2018년식 다세대주택이 170,000,000원(약 4,419,000원/㎡)에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 전용면적 14.40㎡로, 비교 사례보다 면적이 매우 작습니다. 감정가 62,000,000원(약 4,305,000원/㎡)은 면적당 가격으로 볼 때, 비교적 최신 건물인 38.47㎡의 거래 사례와 유사한 수준입니다.

원곡동 지역은 비교적 오래된 주택가가 많으며, 도시형생활주택 및 다세대주택이 혼재된 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 안산역(4호선, 수인분당선)이 인근에 있어 수도권 접근성이 양호합니다.

교육 환경으로는 안산원곡초등학교가 남측 인근에 소재하고 있으며, 원곡유치원 또한 가까운 거리에 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 관련 특별법에 따라 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 후 소유권 이전이 무효가 되거나 복잡한 절차를 겪을 수 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재하며, 이는 입찰 경쟁 구도에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 기재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

물건의 면적이 14.40㎡(약 4.36평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한사항이 적용됩니다. 제공된 정보 상으로는 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 14.40㎡의 소형 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 62,000,000원이며, 면적당 가격은 주변 시세와 유사한 수준으로 보입니다. 교통은 편리한 편이나, 주거 환경은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 원곡동 지역의 소형 주거 공간으로서 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 안산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 장점이 있습니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 면적당 가격으로는 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

전세사기 피해자 또는 공유자의 우선매수권 행사자가 없을 경우, 유리한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원입니다.

주변 유사 면적 매매 사례를 고려할 때, 면적당 가격은 400만원대 초반 수준으로 분석됩니다.

전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 등의 특수 물건임을 감안하면, 일반 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

다행히 인수해야 할 임차인 보증금이 0원으로, 이는 낙찰자에게 유리한 점입니다.

안전한 입찰을 위해서는 감정가를 약간 상회하는 수준에서, 권리 행사 여부 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 과도한 위험을 피하기 위한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.