나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경75928 [1] 경기도 구리시 인창동 666-1, 405동 6층601호 (인창동,인창4단지주공아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2023.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "구지초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "구리역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 벽식조, 철근콘크리트슬래브지붕
층수 : 지하 1층, 지상 15층 건물 내 6층 소재
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(인창1지구), 중로2류(폭 15m-20m) (보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2012-12-07), 상대보호구역(2012-11-29)(반석유치원), 상대보호구역(2012-11-29)(인창고등학교), 상대보호구역(구지초등학교), 상대보호구역(동구초등학교), 상대보호구역(예향유치원), 상대보호구역(인창중학교), 절대보호구역(구지초등학교), 절대보호구역(동구초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2023타경75928 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 인창동 666-1, 405동 6층601호 (인창동, 인창4단지주공아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 508,000,000 원

* 토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

* 토지지분: 32.9495㎡ (약 9.97평)

* 건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 관련사건

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: 관련사건

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2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 구리시 인창동 소재 "구지초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "구리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 2.3. 단지 정보

* 아파트명: 구리인창주공4단지

* 주소: 경기도 구리시 인창동 666-1

* 사용승인일: 1996년 6월 25일 (준공 30년차)

* 총 동수: 16개동

* 총 세대수: 1,408세대

* 주차대수: 총 782대 (지상 12대, 지하 22대, 원문 782대 표기 오기 가능성 있음)

* 최고층: 20층 (단지 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

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3. 권리분석

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* 3.1. 등기부 현황

* 본건은 2022년 1월 26일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(654,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 이후 2023년 6월 30일 오케이에프앤아이대부 주식회사에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

* 등기부채권 총액은 654,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등을 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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4. 상권분석

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* 4.1. 주변 상업시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 4.2. 시장 가치 분석

* 감정평가액: 508,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 기준, 전용면적 약 59.9㎡): 640,000,000원

* 본건의 전용면적(58.14㎡)과 유사한 면적의 실거래가가 감정평가액보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

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* 5.1. 교육환경

* 구지초등학교, 반석유치원, 인창고등학교, 동구초등학교, 예향유치원, 인창중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 다수의 학교보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경이 청정하게 유지될 가능성이 높습니다.

* 5.2. 편의시설

* 인근에 근린공원이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 5.3. 주거환경

* 인창4단지주공아파트 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 임대 관계 미확인

* "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도 및 재산권 행사 시 큰 변수가 될 수 있습니다.

* 6.2. 건물 노후화

* 1996년 사용승인된 건물로, 현재 30년차를 경과하여 일부 시설의 노후화에 따른 수선 또는 교체 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 6.3. 토지이용 제한 및 주변 환경

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다수의 상대/절대 보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이는 향후 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 주변 환경(학교, 주거단지)을 고려할 때, 즉각적인 혐오시설의 존재 증거는 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 따른 제한사항은 존재합니다.

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7. 종합 의견

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* 본건은 경기도 구리시 인창동의 인창4단지주공아파트 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 적을 것으로 예상되나, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 사전에 철저히 조사해야 합니다.

* 최근 시세가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았으나, 토지이용계획상의 제한사항은 존재합니다.

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8. 투자 포인트

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* 감정가 대비 높은 시세 반영: 현재 시장가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 시 시세 차익 가능성이 높습니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 공원, 교통망 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역입니다.

* 안정적인 주거 가치: 대단지 아파트로, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 유지할 것으로 예상됩니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 508,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 640,000,000원으로 조사되었습니다.

* 이에 따라, 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가는 580,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 약 114% 수준이며, 시장가 대비 약 90.6% 수준으로, 성공적인 낙찰 및 시세 차익을 고려한 보수적인 접근입니다.

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 경매 진행 유무 및 차수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.