나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경59039 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 54-11, 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2023.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마초등학교’ 북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 지하철 군자역(5호선, 7호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 4개호로서
외 벽: 벽돌쌓기, 일부 징크판넬 및 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임.

이용상태

5개호 공히 다세대주택(후첨"내부구조도"참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 자루형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로에 접하고, 북동측으로 세로(불)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 건물의 5층(501호,502호)은 외부관찰에 의하면 층고와 창호의 위치 등으로 볼 때 다락방이 존재할 것으로 추정되니 확인 및 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2023타경59039 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 중곡동 54-11, 5층501호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 건축물 현황

건축년도: 2015년 2월 13일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 501호

1.5. 면적

토지면적: 28.07㎡ (약 8.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.91㎡ (약 14.5평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 감정가

289,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

박OO

1.10. 특이사항

관련사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

1.11. 주의사항

본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하는 ‘용마초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 남서측 근거리에 지하철 5호선 및 7호선 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 총론

본건은 다세대주택으로, 채권자 박OO의 강제경매 신청으로 진행된 물건입니다. 여러 권리가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부가 중요합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 1월 8일 접수된 근저당권(채권자: 강복희, 채권최고액: 36,000,000원)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

소유권보존등기(2015-03-03), 근저당권(2019-01-08), 압류(2021-10-28), 강제경매개시결정등기(2023-10-11) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 (주의사항)

본건은 대항력 있는 임차인(변정희)이 존재합니다. 물건명세서에 따르면, 임차인의 임대차보증금 260,000,000원, 전입일자 2018년 4월 16일, 확정일자 2018년 3월 19일로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 인수되는 권리는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 될 수 있습니다. 이 점은 본건 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 분포

본건이 위치한 지역은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 용마초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

지하철 5호선 및 7호선 군자역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본건은 이전에 매각되지 못하고 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 유찰 사유가 있음을 시사하며, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장 상 공부와의 차이로, 5층(501호, 502호)의 경우 다락방이 존재할 것으로 추정됩니다. 이는 실제 현장 확인이 필요하며, 실제 이용 면적이나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 이용 제한 사항

토지이용계획 상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 용마초등학교 인근에 자리하고 있으며 지하철 군자역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주거지대로서 일반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 본건의 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금(260,000,000원)을 인수해야 할 가능성입니다. 재매각 물건이라는 점과 더불어, 이러한 권리 관계의 복잡성은 입찰 시 상당한 위험 요소로 작용합니다.

건축물대장상 추정되는 다락방의 존재 등 공부와의 차이점도 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 광진구라는 입지적 장점

* 지하철 5, 7호선 군자역 인근의 교통 편의성

* 용마초등학교 인근의 교육 환경

* 주거지로서의 안정적인 수요 기대 (임차인 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 289,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 260,000,000원 (배당 결과에 따라 변동 가능)

주변 시세 분석 (면적 및 가격):

최근 매매된 인근 다세대주택(35.85㎡, 약 10.8평)이 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 23,100,000원으로 환산 시, 본건(47.91㎡, 약 14.5평)의 시장 가치는 약 335,000,000원 내외로 추정됩니다.

고려사항:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰가가 이 금액을 초과할 경우 추가적인 부담이 됩니다. 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득해야만 위험을 상쇄하고 수익을 확보할 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다고 가정했을 때, 예상되는 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 335,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수액 및 향후 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 실사하시고 권리 분석 및 배당 순위 등을 면밀히 재확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.