나이스옥션 법원경매 성남 2023타경50559 [1] 경기도 광주시 능평동 613-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2023.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재‘능평1리 마을회관’북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - (3), (5) : 완경사지의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4), (6) : 완경사지의 부정형의 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1), (3) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(2), (5) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(4), (6) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - (6) : 공히, 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호(1) - (6) 토지의 공부상 지목은 기호(1), (4), (5)는 답, 기호(2), (3), (6)은 전이나, 현황 기호(1), (2), (3), (5)는 건축허가를 득한 후 단독주택으로 신축중인 부지이며, 기호(4), (6)은 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7), (8) :
철근콘크리트구조 지상4층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

현황 단독주택이며, 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부상태, 이용상황 등은 건축허가 설계도면상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하여 평가하였음.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 기호(7) 건물은 등기사항전부증명서상 ‘능평동 613-2’ 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 ‘능평동 613-2, 613-6’ 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 목록 7,8은 건축법상 사용승인 받지않은 건물임
목록 1,2,3,5 현황은 단독주택부지, 목록 4,6 현황은 도로
목록 1~6에 대하여 농지전용사업시행중, 수허가권변경신청 및 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환)
아라토건 주식회사(서재훈)으로부터 2023.6.21.유치권신고서(공사대금:525,626,116원)가 제출되었으나, 신청채권자가 유치권부존재확인(성남지원 2023가단255566) 소송에서 승소확정판결 받음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2023타경50559 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 613-2

* 용도: 창고시설 (현황 단독주택부지 및 건축 중인 단독주택)

* 감정가: 1,250,315,600원

* 토지면적: 858.00㎡ (약 259.55평)

* 건물면적: 367.74㎡ (약 111.24평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성남수정새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평1리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 완경사지의 부정형으로, 기호(1)-(3), (5)는 주거용 건부지로 이용 중이며, 기호(4), (6)은 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역이며, 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있어, 등록되지 않은 지상권이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (등기부상 등록된 지상권은 말소 처리됨)

* 유치권: 아라토건 주식회사로부터 유치권 신고가 있었으나, 신청채권자가 유치권부존재 확인 소송에서 승소 확정 판결을 받아 법적으로 유치권은 성립되지 않은 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. (보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없는 것으로 파악됨)

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 3,097,882,048원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 1,644,211,083원으로, 총 채권액은 약 47억 4천만원에 달합니다.

* 말소기준권리: 성남수정새마을금고 근저당권 (2019.09.19.) 및 임의경매개시결정 (2023.04.18.)입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대에 위치하고 있습니다. 따라서, 상업 시설이나 산업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 주변에 활발한 상업 활동이나 배후 수요를 기대하기는 어려우며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치한 교육 시설은 파악되지 않았습니다.

* 편의시설: 차량 이동 거리에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 본 물건지 바로 인근에는 상업 시설이 부족합니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 통해 시내외로 이동 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 본 물건지로부터 직접적인 영향을 받을 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장, 대규모 공장 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 규제가 있는 점은 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미사용승인 건물: 목록 7, 8번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 이는 향후 건물 사용 및 거래에 제약을 줄 수 있으며, 사용승인 획득을 위한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 농지 관련 행정 절차: 목록 1~6번 토지는 농지전용사업이 시행 중이며, 수허가권변경신청 및 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 미반환이라는 매우 높은 위험이 따릅니다.

* 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 답 또는 전이나, 현황은 주택부지 및 도로로 이용 중입니다. 이는 적법한 절차를 거쳤는지 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 관련 민원이 발생할 소지도 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 각종 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하여 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰 후 채권 정리에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 단독주택 부지 및 현황 도로로 이용 중인 토지와 건축 중인 단독주택으로 구성되어 있습니다. 주거지대 내에 위치하며 교통 접근성은 보통 수준이나, 주변 상업 시설은 부족한 편입니다. 가장 큰 특징은 건축법상 미사용승인 건물 존재와 농지 관련 행정 절차의 복잡성입니다. 유치권은 법적으로 해소되었으나, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 해당 물건은 철저한 현장 조사 및 법률 검토, 그리고 행정 절차 이행 가능성을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주시 능평동 일대 주택지 개발 잠재력: 해당 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 향후 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 미사용승인 건물 활용: 건축법상 미사용승인 건물을 적법하게 사용승인 받는다면, 건물 가치 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 농지 개발 잠재력: 농지전용사업을 통해 계획된 개발이 완료될 경우, 토지 활용 가치가 극대화될 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 기대: 높은 채권 총액으로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,250,315,600원입니다. 본 물건은 건축법상 미사용승인 건물, 복잡한 농지 관련 행정 절차, 그리고 보전관리지역 등 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 해소하기 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 투자자의 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 일정 비율을 할인한 금액으로 접근하는 전략이 유효할 수 있으나, 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 그리고 법률 및 행정 절차 소요 비용 산출 등을 통해 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.