나이스옥션 법원경매 제주 2023타경27030 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 794-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2023.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(6,7,9)는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재함.

기호(10-21)은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "우도초등학교" 남서측 근거리에 위치하며 부근일대는 농경지가 주를 이룸.

교통상황

기호(6,7,9) 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 북서측 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

기호(10-21) 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 북서측 근거리에 "하우목동항"이 소재하여 우도섬 내 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(6) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(7) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "단독주택" 부지로 이용중임.

기호(9) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, "진입로 및 일부 전"으로 이용중임.

기호(10) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "토지임야(조경수 식재)"임.

기호(11, 20) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "도로"로 이용중임.

기호(12) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "토지임야(조경수 식재)"임.

기호(13,15) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(14,16,17,18) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(19) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(21) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

인접 도로상태

기호(6,7) 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(9) 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

기호(10) 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

기호(11, 20) 도로임.

기호(12-18) 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(19,21) 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6,7,9) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호(10,11,12,14,15,16,18,19) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>,

기호(13,17,20,21) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호(6) 지상에 "사진용지"와 같이 조경수(꽝꽝나무, 동백나무, 백일홍, 카나리아 야자수 및 향나무 등)이 소재함.

기호(7) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅁ) 및 조경수(감나무, 주목, 동백나무, 카나리아 야자수, 백일홍, 귤나무 및 병솔나무 등)이 소재함.

기호(10) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㅂ,ㅅ)이 소재함.

기호(14) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㅇ,ㅈ) 및 제시외분묘 1기가 소재함.

기호(17) 지상에 "사진용지"와 같이 제시외분묘 1기가 소재함.

기호(18) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"아 같이 제시외건물(ㅊ,ㅋ)이 소재함.

기호(10,12-19, 21) 지상에 "사진용지"와 같이 조경수(카나리아 야자수, 와싱토니아, 소나무, 백일홍, 동백나무, 소철, 향나무, 철쭉, 남천, 돈나무, 사철나무, 사스레피나무, 선인장, 병솔나무, 협죽도, 로즈마리, 호주매화, 잔디 및 수국 등) 및 조경시설 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(9)는 공부상 지목이 "대"이나 현황 "진입로 및 일부 전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
기호(14) 지상에 이동식 철재컨테이너(창고)가 소재하며, 기호(19,21) 양지상에 이동식 철재컨테이너(창고)가 소재함.

기호(10, 12, 19, 21) 지하에 "배수시설"이 되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1), 기호(8-2) : 현황 "멸실"임

기호(8-3) : 벽돌조 함석지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 목재루바 및 벽지마감 등,
바닥 : 장판 및 목재마루 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(8-4) : 브럭조 및 잡석조 스레트지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 잡석노출 등,
내벽 : 벽지마감 등,
바닥 : 장판, 및 흙 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(8-5) : 벽돌조 스라브지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(8-3) : "단독주택"으로 이용중임.
기호(8-4) : "주택 및 창고"로 이용중임.
기호(8-5) : "변소"로 이용중임.

설비내역

기호(8-3) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기호(8-4) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(8-1) 및 기호(8-2)는 건축물대장상 목조 초가지붕 주택 부분(52.89㎡와 39.17㎡)로서 현장조사 결과 멸실된 것으로 확인됨.
기호(8-3)은 공부상 "스레트지붕"이나 현황 "함석지붕"임.
기호(8-4)은 공부상 용도가 "축사 및 창고"이나 현황 "주택 및 창고"이며, 건물등기사항전부증명서상 "브럭조"이나 현황 "브럭조 및 잡석조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경27030 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 794-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 343,458,950원

* 토지 면적: 1432.00㎡ (약 433.17평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 457.62㎡ (약 138.42평)

* 건물 제시외 면적: 116.32㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재합니다. (기호 6,7,9 기준)

* 우도면 연평리 소재 "우도초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지가 주를 이룹니다. (기호 10-21 기준)

* 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다. (기호 6,7,9 기준)

* 북서측 근거리에 "하우목동항"이 소재하여 우도섬 내 제반 교통사정은 보통입니다. (기호 10-21 기준)

* 형태 및 이용상태

* 토지는 대체로 등고평탄하며, 일부는 '전(조경수 식재)', '단독주택 부지', '진입로 및 일부 전', '토지임야(조경수 식재)', '도로' 등으로 이용 중입니다.

* 지적도상 맹지인 일부 토지(기호 6,7,12-18)는 인접지를 경유하여 출입 가능합니다.

* 일부 토지(기호 9, 10, 19, 21)는 각각 약 5m, 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당 (2020-02-26, 구좌농업협동조합)

* 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-05-29

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 총 채권액 (등기부 채권 총액)

* 토지 등기부채권 총액: 2,656,059,222원

* 건물 등기부채권 총액: 2,656,059,222원

* (상당히 높은 채권 총액으로, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 실제 채무 규모와 변제 순위 확인이 필요합니다.)

* 기타 권리사항

* 토지 및 건물에 다수의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 다수의 중복 및 관련 사건이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시 구좌읍 세화리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 세화고등학교 및 우도초등학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 해안 지역과 가까워 지역 특유의 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 소규모 항구(하우목동항)와 인접하여 해양 활동 관련 인프라가 일부 존재합니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 '대진유토피아빌리지'로, 본건(단독주택)과는 건물 유형 및 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보는 8,000만원 ~ 7,800만원 수준의 매매가를 보이고 있으나, 본건의 토지 면적과 건물 규모를 고려할 때 단순 비교는 부적절합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 간선도로가 위치하여 외부와의 연결성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 학교(세화고, 우도초)가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 환경: 농경지가 많아 상대적으로 쾌적한 자연환경을 기대할 수 있습니다.

* 기타: 우도 인근에 위치하여 섬 관광 및 레저 활동과 연계될 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 제시외 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 오 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어 인수 또는 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 다수의 권리관계 및 높은 채권 총액: 채권 총액이 매우 높아 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 맹지: 일부 토지(기호 6,7,12-18)가 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 관계 및 통행로 확보 방안 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 및 수목이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 조사 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 건물 멸실: 건축물대장상 목조 초가지붕 주택 부분이 현장에서 멸실된 것으로 확인되어, 실제 이용 가능한 건물 면적 및 상태 확인이 중요합니다.

* 공부와의 차이: 지목, 현황, 건물 구조 등에 차이가 있어 공부와 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 특정 혐오 시설과의 근접성은 파악되지 않았으나, 대규모 개발 사업 진행 시 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 포함하고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 단독주택이 혼재하며, 학교 및 해안과 인접한 입지 조건을 가집니다.

권리관계는 다수의 채권 설정 및 경매 개시로 복잡하며, 총 채권액이 매우 높다는 점은 유의해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 신고된 점, 분묘기지권의 가능성, 일부 토지의 맹지, 공부와의 차이, 건물 일부 멸실 등 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다.

따라서 본건은 일반적인 단독주택 경매 물건과는 달리, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1432.00㎡ (약 433평)의 넓은 토지는 개발 또는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택 및 대규모 건물: 기존 단독주택 및 부속 건물들을 활용하거나 재건축/증축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 제주도 부동산 가치: 제주도의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 구좌읍 지역의 관광 및 생활 인프라 확충에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 343,458,950원입니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(대진유토피아빌리지)는 본건과 건물 유형(연립 vs 단독주택) 및 규모(전용면적 약 31평 vs 건물 면적 약 138평, 토지 면적 약 40평 vs 약 433평)에서 큰 차이를 보이므로 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 약 7,800만원 ~ 8,000만원 수준으로, 본건 감정가와는 매우 상이합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 343,458,950원

* 잠재적 리스크(분묘기지권, 대항력있는 임차인, 맹지, 건물 멸실, 복잡한 권리관계 등) 존재

* 명도 및 추가 비용 발생 가능성

이러한 점들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (70%): 약 240,421,266원

* 적정 접근 (80%): 약 274,767,160원

* 공격적 접근 (85%): 약 291,940,108원

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 답사 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인과 분묘기지권 등은 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 이에 대한 충분한 조사와 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.