나이스옥션 법원경매 제주 2023타경27030 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-2 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2023.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(6,7,9)는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재함.

기호(10-21)은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "우도초등학교" 남서측 근거리에 위치하며 부근일대는 농경지가 주를 이룸.

교통상황

기호(6,7,9) 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 북서측 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

기호(10-21) 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 북서측 근거리에 "하우목동항"이 소재하여 우도섬 내 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(6) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(7) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "단독주택" 부지로 이용중임.

기호(9) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, "진입로 및 일부 전"으로 이용중임.

기호(10) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "토지임야(조경수 식재)"임.

기호(11, 20) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "도로"로 이용중임.

기호(12) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "토지임야(조경수 식재)"임.

기호(13,15) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(14,16,17,18) 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(19) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

기호(21) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "전(조경수 식재)"임.

인접 도로상태

기호(6,7) 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(9) 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

기호(10) 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

기호(11, 20) 도로임.

기호(12-18) 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(19,21) 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6,7,9) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호(10,11,12,14,15,16,18,19) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>,

기호(13,17,20,21) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호(6) 지상에 "사진용지"와 같이 조경수(꽝꽝나무, 동백나무, 백일홍, 카나리아 야자수 및 향나무 등)이 소재함.

기호(7) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅁ) 및 조경수(감나무, 주목, 동백나무, 카나리아 야자수, 백일홍, 귤나무 및 병솔나무 등)이 소재함.

기호(10) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㅂ,ㅅ)이 소재함.

기호(14) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㅇ,ㅈ) 및 제시외분묘 1기가 소재함.

기호(17) 지상에 "사진용지"와 같이 제시외분묘 1기가 소재함.

기호(18) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"아 같이 제시외건물(ㅊ,ㅋ)이 소재함.

기호(10,12-19, 21) 지상에 "사진용지"와 같이 조경수(카나리아 야자수, 와싱토니아, 소나무, 백일홍, 동백나무, 소철, 향나무, 철쭉, 남천, 돈나무, 사철나무, 사스레피나무, 선인장, 병솔나무, 협죽도, 로즈마리, 호주매화, 잔디 및 수국 등) 및 조경시설 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(9)는 공부상 지목이 "대"이나 현황 "진입로 및 일부 전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
기호(14) 지상에 이동식 철재컨테이너(창고)가 소재하며, 기호(19,21) 양지상에 이동식 철재컨테이너(창고)가 소재함.

기호(10, 12, 19, 21) 지하에 "배수시설"이 되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1), 기호(8-2) : 현황 "멸실"임

기호(8-3) : 벽돌조 함석지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 목재루바 및 벽지마감 등,
바닥 : 장판 및 목재마루 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(8-4) : 브럭조 및 잡석조 스레트지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 잡석노출 등,
내벽 : 벽지마감 등,
바닥 : 장판, 및 흙 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(8-5) : 벽돌조 스라브지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1945.)

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(8-3) : "단독주택"으로 이용중임.
기호(8-4) : "주택 및 창고"로 이용중임.
기호(8-5) : "변소"로 이용중임.

설비내역

기호(8-3) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기호(8-4) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(8-1) 및 기호(8-2)는 건축물대장상 목조 초가지붕 주택 부분(52.89㎡와 39.17㎡)로서 현장조사 결과 멸실된 것으로 확인됨.
기호(8-3)은 공부상 "스레트지붕"이나 현황 "함석지붕"임.
기호(8-4)은 공부상 용도가 "축사 및 창고"이나 현황 "주택 및 창고"이며, 건물등기사항전부증명서상 "브럭조"이나 현황 "브럭조 및 잡석조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경27030 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-2

용도: 자동차 관련시설 (건축물 현황: 제2종근린생활시설, 단독주택, 주택 및 창고, 변소)

감정가: 1,908,971,200원

토지면적: 968.00㎡ (약 292.82평)

건물면적: 317.25㎡ (약 95.97평)

건물 제시외면적: 225.50㎡ (약 68.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 관련사건, 중복사건, 분묘기지권, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

특수물건정보: 관련사건, 중복사건, 분묘기지권, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 여러 필지의 토지와 건물이 일괄매각으로 진행되며, 각기 다른 지역에 소재하고 있습니다.

* 주요 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-2번지. 이 지역은 제주국제공항과 인접하여 교통이 편리하며, 상업 시설과 주거지가 혼재된 도심 지역의 특성을 보입니다. 차량 진출입이 용이하며, 주변으로 다양한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 포함 필지 1: 기호(6,7,9)는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 "세화고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 이 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 비교적 한적한 농촌 및 해안 지역입니다. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 일부 필지는 인접지를 경유하여 출입이 가능하며, 일부는 약 5m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 포함 필지 2: 기호(10-21)은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "우도초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 이 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 우도섬 내에 위치하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. "하우목동항"이 북서측 인근에 소재합니다. 차량 진입이 가능하며, 일부 필지는 약 5m, 다른 일부는 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 경매 절차를 통해 소유권 이전이 예정되어 있으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 35,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-25

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2023-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 명시되어 있습니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 말소기준권리: 을19 (2018-11-27, 근저당권, 엠씨아이대부, 1,440,000,000원)

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 4,889,176,213원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본건의 주 소재지인 제주 제주시 용담동은 제주국제공항과 가까워 유동인구가 많고 상업 및 교통의 요지입니다. 자동차 관련 시설로서의 잠재력을 가지고 있으나, 현재 건물은 제2종근린생활시설, 단독주택, 창고 등으로 이용 중입니다. 구좌읍 세화리는 농경지와 주택이 혼재된 해안 지역으로, 우도면 연평리는 관광 및 농업 기반의 섬 지역으로, 각각 지역적 특성에 맞는 상권 형성이 예상됩니다. 용담동 지역은 공항 및 시내 접근성이 좋아 임대 수익 또는 사업 운영 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 소재지 (용담동): 제주국제공항, 제주시청, 제주항 등 주요 시설과의 접근성이 우수하며, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 풍부합니다. 대중교통 이용이 편리하여 제주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 포함 필지 (구좌읍 세화리): 세화고등학교, 세화초등학교 등이 있으며, 해안 지역으로 관광지로서의 잠재력도 가지고 있습니다. 비교적 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 포함 필지 (우도면 연평리): 우도초등학교가 있으며, 섬이라는 특수성으로 인해 지역 내에서의 생활은 가능하나, 육지와의 이동 시에는 여객선 이용이 필수적입니다. 우도면은 관광 중심지로, 관련 편의 시설이 발달해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 물건 및 분산된 소재지: 본건은 제주시 용담동 외에 구좌읍, 우도면 등 여러 지역에 걸쳐 있어 관리 및 운영이 복잡하고 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 특이사항 및 특수물건정보에 분묘기지권이 언급되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 따르거나 해당 분묘 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 일부 건물은 1945년에 건축되어 노후화가 심할 수 있으며, 대규모 수리 또는 철거 후 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 경유하여 출입해야 하므로, 통행권 확보 여부 및 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 각 소재지 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 용담동의 공항 인접지라는 지리적 이점과 더불어 구좌읍, 우도면 지역의 토지가 포함되어 있어 자산 가치의 다변화 가능성을 지니고 있습니다. 그러나 여러 지역에 분산된 물건 관리의 복잡성, 분묘기지권 존재 가능성, 노후된 건물 상태, 일부 필지의 맹지 여부 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 모든 등기부상의 채권이 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 방문을 통한 실사 및 분묘기지권, 도로 통행권 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주국제공항 인근의 우량 입지 (용담동): 항공, 물류, 관광 관련 사업 등 다양한 개발 및 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 다양한 지역의 토지 확보: 제주도의 여러 지역에 걸친 토지를 확보함으로써 지역별 특성을 활용한 투자 전략이 가능합니다.

* 채무 소멸로 인한 권리 관계 명확성: 경매를 통해 소유권 이전 시 기존의 복잡한 채무 관계가 정리되어 부담이 적습니다.

* 잠재적 재건축/개발 기회: 노후된 건물을 철거하고 용도에 맞는 신축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,908,971,200원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 최신 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과(건물 상태, 분묘기지권 및 통행권 확인 등), 향후 개발 가능성 및 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞는 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.