나이스옥션 법원경매 대전 2023타경11361 [1] 대전광역시 서구 내동 23-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2023.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재‘내동초등학교’북서측 인근에 위치하고 있는 부동산으로
주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 북서측
근거리에 "KT인재개발원"이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 현황 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측 및 북동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호
구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물로
외벽 : 벽돌, 석재 및 대리석붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 근린생활시설(착한 자동차유리).
2층 : 다가구주택(5가구).
3층 : 다가구주택(5가구).
4층 : 다가구주택(5가구).
5층 : 다가구주택(2가구).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일반건축물대장상 본건 5층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 다가구
주택(2가구)으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 일반건축물대장상 5층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 다가구주택(2가구)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경11361 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 23-3 (신주소: 대전광역시 서구 동서대로1005번길 14)

용도: 근린주택 (다가구주택 및 제2종근린생활시설)

토지면적: 420.20㎡ (약 127.12평)

건물면적: 826.69㎡ (약 250.07평)

감정가: 2,189,558,080원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 일반건축물대장상 5층은 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택(2가구)으로 이용 중

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 대전광역시 서구 내동 소재 내동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북서측 근거리에는 "KT인재개발원"이 위치하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 대체로 가장형의 평지로 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 북동측으로 세로(폭 8m 미만 소로)에 접하고 있습니다.

지역 지구: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (원중앙새마을금고 근저당, 2021.05.27 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황: 총 23명의 임차인이 파악되었으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: NGUYENTHIYENNHI (보증금 0원)

* 임차인: 강 (보증금 50,000,000원)

* 임차인: 권 (보증금 50,000,000원)

* 임차인: 김 (보증금 80,000,000원)

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 김 ) (보증금 95,000,000원)

* 임차인: 김 (보증금 100,000,000원)

* 임차인: 김 (보증금 220,000,000원)

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 노 ) (보증금 90,000,000원)

* 임차인: 박 (보증금 0원)

* 임차인: 박 (보증금 60,000,000원)

* 임차인: 배 (보증금 100,000,000원)

* 임차인: 백 (보증금 110,000,000원)

* 임차인: 서 (보증금 10,000,000원)

* 임차인: 송 (보증금 0원)

* 임차인: 양 (보증금 220,000,000원)

* 임차인: 엄 (보증금 30,000,000원)

* 임차인: 오 (보증금 80,000,000원)

* 임차인: 윤 (보증금 0원)

* 임차인: 정 (보증금 150,000,000원)

* 임차인: 허 (보증금 130,000,000원)

* 임차인: 홍 (보증금 110,000,000원)

1.3. 상권분석

해당 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있습니다.

주변에 내동초등학교, KT인재개발원 등이 위치하고 있으며, 단독/다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

1층 근린생활시설(착한 자동차유리)과 다가구주택(총 14~15가구)으로 구성되어 있어, 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 복합 상권이라 할 수 있습니다.

최근 매매 사례로 제시된 인근 다세대 주택들은 2026년 5월~6월 거래로, 52.98㎡~73.46㎡ 면적의 다세대 주택이 9,000만원~13,000만원에 거래되었습니다.

이는 ㎡당 약 170만원 ~ 177만원 수준으로, 본 물건과 직접적인 비교 대상은 아니나 주변 지역의 주택 시세 수준을 가늠하는 지표로 활용할 수 있습니다.

본 물건은 근린주택으로서의 상가 부분과 다가구주택 부분이 결합되어 있어, 개별 다세대 주택과는 가치 평가 방식이 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 내동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 주변에 상가 및 편의시설이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. KT인재개발원이 근거리에 있습니다.

교통: 차량 접근성이 좋고, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 현 시점에서 인근에 유해하거나 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

5층 용도 불일치: 일반건축물대장상 5층은 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 시정이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

재개발 구역: 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 진행 여부 및 시기에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 재개발 사업이 장기간 지연되거나 무산될 경우 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다수의 임차인: 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

신축 건물: 건축물표제부상 사용승인일이 2021년 5월 26일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 따라서 건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 근린주택으로, 대지면적 420.20㎡, 건물연면적 826.69㎡의 비교적 큰 규모를 자랑합니다.

2021년 준공된 신축 건물이며, 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

주변이 주거 지역으로 형성되어 있고, 초등학교와 근린시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인들도 대항력이 없어 명도에 따른 추가적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 5층의 용도 불일치 문제와 재개발 구역 지정으로 인한 불확실성은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

수익 다각화: 1층 근린생활시설과 다가구주택(총 14~15가구)으로 구성되어 있어 임대 수익을 통한 현금 흐름 창출이 가능합니다.

양호한 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 초등학교, 교통 시설 등이 인접하여 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소되고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

재개발 가능성: 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 정비 사업을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 2,189,558,080원입니다.

본 물건은 2021년 사용승인된 5층 근린주택으로, 총 연면적 826.69㎡에 달하는 규모를 갖추고 있습니다.

주변 다세대 주택의 거래 사례(㎡당 약 170만원~177만원)를 단순 비교하는 것은 한계가 있으나, 이는 지역 내 주택 시세의 하한선을 가늠하는 지표로 참고할 수 있습니다.

본 건물의 경우, 신축 연식, 규모, 복합 용도, 입지 등을 종합적으로 고려할 때 감정가가 적정 수준에서 책정되었을 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이러한 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 약 1,800,000,000원 ~ 2,000,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 재개발 사업 진행 가능성 및 시기 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.