나이스옥션 법원경매 서산 2023타경53278 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 987 당진롯데캐슬 제105동 제4층 제401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)한강감정 · 평가일 2023.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "송악읍 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 제105동 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2012.04.10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2023타경53278 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 987 당진롯데캐슬 제105동 제4층 제401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 194,000,000원 (1억 9천 4백만원)

* 토지면적: 47.88㎡ (약 14.5평)

* 토지 지분: 47.8804㎡ (약 14.5평)

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

* 건물 지분: 84.6289㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 관련사건, 중복사건

* 주의사항: (입력된 내용 없음)

* 특수물건정보: 관련사건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "송악읍 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 제105동 제4층 제401호로서, 사용승인일은 2012년 4월 10일임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

* 아파트 단지 정보: 당진롯데캐슬은 11개동, 706세대로 구성되어 있으며, 최고층은 24층임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부요약상의 정보는 개요가 비어 있으나, 물건명세서에 '지상권개요:'로 명시되어 있어 추가 확인 필요).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 주변시설: 아파트단지, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역임.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근이 용이함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 당진롯데캐슬 단지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있음.

* 주차: 총 837대의 주차가 가능하며, 이 중 실내 기계식 717대, 실외 기계식 120대임.

* 사용승인일: 2012년 4월 10일로, 건축 후 약 14년 경과함.

* 전기차 충전기: 지상에 3대, 지하에 5대 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 등기부요약상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요함.

* 명도: 현재 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 점유자 발생 시 명도 절차가 필요할 수 있음.

* 관련/중복 사건: 사건번호에 "(1)"이 있고, 특이사항에 관련/중복 사건이 언급되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차 진행 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 위치한 당진롯데캐슬 아파트로, 비교적 잘 갖춰진 주거 단지 내에 위치하고 있습니다. 2012년 준공되어 현재 14년차 아파트로, 적정 수준의 연식을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담은 적은 편이나, 물건명세서에 명시된 '지상권'에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 현재 시장 가격과 유사하거나 일부 거래 사례보다 낮게 형성되어 있어, 유찰 시 가격 메리트가 발생할 수 있습니다. 다만, 관련 및 중복 사건이 있다는 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: 84.63㎡ (약 25.6평) 면적의 경우, 최근 2026년 6월 20,000만원에 실거래된 사례가 있습니다. 감정가 19,400만원 대비 유찰 시, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

* 우수한 단지 환경: 706세대의 대단지로 관리비 절감 효과 및 다양한 단지 내 부대시설 이용이 가능하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호합니다.

* 명확한 권리 관계 (대부분 소멸): 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 상 얽매일 가능성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 84.63㎡ (약 25.6평) 면적의 아파트가 2026년 6월 20,000만원에 실거래되었습니다. 본건의 감정가는 19,400만원으로, 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

첫 매각 기일의 경우, 감정가 19,400만원을 기준으로 경쟁이 있을 수 있으나, 제시된 시세(20,000만원)를 고려할 때, 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 만약 유찰되어 다음 매각 기일에 가격이 조정된다면, 2차 매각 최저가(약 135,800,000원)를 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준에서 적극적으로 입찰을 고려해 볼 가치가 있습니다.

인수할 보증금은 없으므로, 최종 입찰가 산정 시 잔금 납부 능력 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.