나이스옥션 법원경매 논산 2023타경138 [1] 충청남도 논산시 은진면 시묘리 499-1 주건축물제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)써브감정 · 평가일 2023.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "논산학생 롤러경기장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

- 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 부정형의 평지로서 현황 "공업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상
- 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 별첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 경량철골조지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2018.11.26)
- 골조 : H-Beam(245×175mm)
- 벽체 : 판넬잇기 마감 등,
- 창호 : PVC새시단창임.

기호(3) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2018.11.26)
- 골조 : H-Beam(245×175mm)
- 벽체 : 판넬잇기 마감 등,
- 창호 : PVC새시단창임.

기호(4) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2018.11.26)
- 골조 : H-Beam(245×175mm)
- 벽체 : 판넬잇기 마감 등,
- 창호 : PVC새시단창임.

기호(5) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2018.11.26)
- 외벽 : 판넬잇기 마감 등,
- 내벽 : 벽지 붙임, 타일 마감 등,
- 창호 : PVC새시단창임.

기호(6) : 경량철골구조 경량철골조지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2018.11.26)
- 골조 : 각형강관(100×100mm)
- 벽체 : 판넬잇기 마감 등,
- 창호 : PVC새시단창임.

이용상태

- 기호(2) - 기호(4) : 공장으로 이용중임.
- 기호(5) : 공장(사무실)으로 이용중임.
- 기호(6) : 공장(기숙사, 창고)으로 이용중임.

설비내역

- 기호(5), 기호(6) : 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 20%
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 집행관 현황조사서에 의하면, 주식회사 제이제이바스가 점유하고, 유치권자 주식회사 엠제이씨, 주식회사 미래지원은 이 법원 2024가합10211(대전고등법원 2025나800) 유치권부존재확인소송에서 유치권이 존재하지 아니함을 확인한 판결이 확정 됨. 일부 공장내 제시외 기계에 주식회사 미래지원이 소유권을 주장하는 안내문을 부착하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2023타경138 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 논산시 은진면 시묘리 499-1

토지면적: 2793.00㎡ (약 845.3평)

건축물대장상 면적: 744.00㎡ (약 225.2평)

실제 이용 면적: 토지 2793㎡, 건물 744㎡, 제시외 건물 273.10㎡ (약 82.6평)

용도: 공장

감정가: 908,711,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특이사항

* 재매각 물건: 최초 매각이 유찰되었으며, 이번이 재매각 기회입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 모두 포함하여 매각합니다.

* 유치권 관련: 주식회사 엠제이씨, 주식회사 미래지원은 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 확정되었습니다. 그러나 일부 공장 내 제시외 기계에 주식회사 미래지원이 소유권을 주장하는 안내문이 부착되어 있습니다.

* 기타: 유동화물건, 공동담보, 관련사건 등의 내용이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 충청남도 논산시 은진면 시묘리 소재 "논산학생 롤러경기장" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 건물 등기부상 2018년 12월 20일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 등기부 요약상 모든 권리가 말소 예정이거나 이미 말소된 상태입니다.

* 토지 등기부 요약상 가장 오래된 권리는 1986년 3월 28일자 소유권이전(갑1)이며, 이후 소유권이 이전(갑2)되었습니다.

* 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 후순위로 등기되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 명확한 권리 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사제이제이바스

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 2,474,720,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,352,000,000원 (일부 중복 기재 가능성 있음)

* 총 채권액이 감정가를 크게 상회하여 채무가 많음을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 주로 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 "논산학생 롤러경기장"이 있다는 점 외에 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 파악되지 않습니다.

* 산업단지 또는 농촌 지역 인근의 생산 시설로서의 기능에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 본건은 충청남도 논산시 은진면에 위치하며, 은진면은 논산시 외곽 지역으로 농업과 일부 산업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 가까운 편의시설, 의료기관, 교육 시설 등은 논산 시내로 이동해야 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 해당 주소지 주변으로 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. (2026년 7월 16일 기준 조사)

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰이 이루어지지 않은 원인이 무엇인지 파악이 필요합니다. 일반적으로 유찰 사유가 해소되지 않으면 재매각에서도 어려움을 겪을 수 있습니다.

* 유치권 관련 분쟁 소지: 법원에서 유치권이 없다는 판결이 확정되었음에도 불구하고, 일부 기계에 대해 제3자(주식회사 미래지원)가 소유권을 주장하며 안내문을 부착한 사실이 있습니다. 이는 낙찰 후 소유권 관련 분쟁으로 번질 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 부속 설비: 일반 철골 구조 및 경량 철골 구조로, 사용 승인일은 2018년 11월 26일입니다. 공장, 사무실, 기숙사, 창고 용도로 활용되고 있으나, 실제 공장 운영에 필요한 기계 설비 등은 매각 대상에 포함되지 않을 수 있으며, 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 축산업 관련 용도로의 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 은진면에 위치한 공장 용지의 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 약 845평, 건물 약 225평(제시외 약 83평 포함)으로 구성되어 있으며, 감정가는 약 9억 8백만원입니다.

권리상으로는 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

그러나 재매각 물건이라는 점, 그리고 유치권 부존재 판결에도 불구하고 제3자(주식회사 미래지원)가 기계에 대해 소유권을 주장하며 안내문을 부착한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

입지적으로는 주변에 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 산업 시설로서의 가치는 있으나 대규모 배후 상권이나 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

8. 투자 포인트

* 산업 시설로서의 적합한 부지와 건물: 공장, 사무실, 기숙사, 창고 등 복합적인 용도로 활용 가능한 구성입니다.

* 비교적 명확한 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 관계 정리 부담이 적습니다.

* 토지면적 대비 감정가: 넓은 토지 면적에 비해 감정가가 상대적으로 높지 않다는 점은 가격 메리트가 될 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 시 유찰 가격보다 낮은 가격으로 재매각될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각이며, 유치권 관련 분쟁 소지가 있고 주변 환경이 공장, 농경지 혼재 지역인 점을 감안할 때, 감정가(908,711,000원)를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 리스크 요인에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토 후, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역별 부동산 시장 동향, 본 물건의 실제 가치 평가(현장 조사 기반), 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

제시된 정보와 분석에 기반하여, 감정가 대비 70% ~ 85% 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.